N° 2 – 2 avril 2019

Pouvoirs municipaux en matière de gestion des immeubles détériorés ou insalubres

La gestion des immeubles détériorés ou insalubres peut représenter un enjeu pour les municipalités, notamment en ce qui concerne la santé ou la sécurité des personnes, la protection du patrimoine bâti et la disponibilité de logements locatifs convenables.

Les municipalités locales bénéficient de plusieurs pouvoirs permettant d’intervenir sur les immeubles détériorés ou insalubres. Elles peuvent agir à l’égard de ces immeubles en :

  • adoptant des règlements concernant la construction, la démolition ou l’occupation et l’entretien des bâtiments;
  • adoptant des règlements sur la salubrité, les nuisances ou la sécurité;
  • intervenant pour forcer la réalisation de travaux;
  • citant un bien patrimonial;
  • favorisant le développement et le maintien d’un parc immobilier résidentiel de qualité par l’entremise de politiques d’habitation ou de programmes d’aide financière visant la rénovation.

Ces possibilités d’action leur sont conférées en vertu des pouvoirs réglementaires prévus à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU), des pouvoirs généraux inscrits à la Loi sur les compétences municipales (LCM) en matière de salubrité, de nuisances ou de sécurité, en plus de dispositions de la Loi sur le patrimoine culturel et de la Loi sur la Société d’habitation du Québec.

Notons que, pour les municipalités, ces pouvoirs ne doivent pas être interprétés comme des obligations d’intervention à l’égard d’un immeuble détérioré ou insalubre.

Ce bulletin fait état des différents outils à leur disposition.

Règlement de construction

À des fins de prévention, le règlement de construction permet à la municipalité de contrôler la qualité, la durabilité et le caractère sécuritaire de la structure d’un bâtiment neuf. Les pouvoirs afférents à ce règlement se trouvent à l’article 118 de la LAU. Il cible les bâtiments auxquels le Code de construction du Québec ne s’applique pas (p. ex. : bâtiment résidentiel de huit logements et moins construit sur deux étages et moins; résidences privées de neuf chambres et moins pour personnes âgées). La municipalité peut également cibler les autres bâtiments en prévoyant des normes plus contraignantes que le Code.

Ce règlement peut viser des normes de matériaux à employer dans la construction et la façon de les assembler, et peut également établir des normes de résistance, de salubrité, de sécurité ou d’isolation pour toute construction.

De plus, ce règlement peut prévoir que la reconstruction ou la réfection de tout bâtiment détruit, dangereux ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur par suite d’un incendie ou de quelque autre cause, soit effectuée en conformité avec les règlements en vigueur au moment de sa reconstruction ou de sa réfection. Lorsqu’une personne se trouve dans une situation visée par cette disposition, cela implique qu’elle ne peut invoquer de droits acquis pour remettre dans son état initial un bâtiment non conforme au règlement de construction.

La municipalité peut décréter dans ce règlement que tout ou partie d’un recueil de normes de construction déjà existant (p. ex. : le Code de construction, le Code de sécurité ou le Code national du bâtiment) constitue tout ou partie du règlement.

Règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments

Le règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments est le principal outil réglementaire de la municipalité pour assurer la gestion des immeubles détériorés. Le pouvoir habilitant en cette matière se trouve à l’article 145.41 de la LAU. Un règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments n’est pas soumis au processus de consultation publique, ni à l’approbation référendaire, ni à l’approbation par la MRC.

En cas de vétusté ou de délabrement d’un bâtiment, la municipalité peut exiger du propriétaire qu’il effectue les travaux de réfection, de réparation ou d’entretien qui s’imposent pour que le bâtiment respecte les normes et les mesures établies par le règlement.


Objets du règlement

Les exigences du règlement peuvent porter sur :

  • l’entretien d’un bâtiment, par exemple, l’entretien des toitures, des parements et des revêtements extérieurs, des fondations, des caves, des portes, fenêtres, des cadres et des châssis, des balcons et galeries, des escaliers extérieurs, des murs et plafonds, des planchers, des puits d’aération et d’éclairage, des appareils de plomberie, de l’ornementation, des auvents, des cagibis, etc.
  • l’occupation d’un bâtiment, par exemple, la luminosité et l’aération, l’incorporation des installations sanitaires, l’isolation thermique, etc.

C’est par un avis de la municipalité lui indiquant les travaux requis ainsi que les délais pour les exécuter que le propriétaire sera informé de ses obligations. La municipalité peut accorder tout délai additionnel.

Par exemple, à la suite du rapport d’inspection indiquant que la toiture d’un bâtiment, notamment les lanterneaux, les ouvrages de métal et les gouttières, est vétuste ou délabrée, la municipalité pourrait ordonner que ceux-ci soient réparés ou remplacés afin d’assurer la parfaite étanchéité de la toiture et empêcher toute infiltration d’eau. Dans le cas où le propriétaire omet d’effectuer les travaux, la Cour supérieure peut autoriser la municipalité à les effectuer et à en réclamer le coût au propriétaire. La requête de la municipalité à la Cour supérieure est instruite et jugée d’urgence.

Le coût des travaux effectués sur l’immeuble constitue une créance prioritaire de la municipalité, au même titre que les créances pour les taxes autres que foncières sur les immeubles et les meubles (paragraphe 5° de l’article 2651 du Code civil du Québec). Ce coût est garanti par une hypothèque légale sur cet immeuble.


Avis de détérioration au registre foncier

Si le propriétaire d’un bâtiment ne se conforme pas à l’avis qui lui est transmis, outre une requête à la Cour supérieure, le conseil de la municipalité peut requérir l’inscription d’un avis de détérioration au registre foncier. Le cas échéant, un éventuel acquéreur de l’immeuble devra assumer la responsabilité des travaux requis par cet avis. Lorsque la municipalité constate que les travaux ont été effectués, le conseil doit requérir l’inscription au registre foncier d’un avis de régularisation. Outre le propriétaire de l’immeuble, la municipalité doit aviser tout titulaire d’un droit réel au registre lorsqu’il y a inscription d’un avis de détérioration ou de régularisation.

La municipalité tient une liste des immeubles à l’égard desquels un avis de détérioration est inscrit au registre foncier. Elle publie cette liste sur son site Internet ou, si elle n’en possède pas, sur celui de la municipalité régionale de comté dont le territoire comprend le sien. Un immeuble est retiré de la liste lorsqu’il a fait l’objet d’un avis de régularisation.


Acquisition d’un immeuble vétuste ou délabré

Lorsque le propriétaire d’un bâtiment vétuste ou délabré ne se conforme pas à un avis de détérioration que la municipalité a fait inscrire au registre foncier, après 60 jours, la municipalité peut acquérir l’immeuble, de gré à gré ou par expropriation, si son état présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes, ou s’il est vacant depuis une période que le conseil fixe par règlement et qui doit être au moins d’un an.

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Bâtiments vétustes ou dangereux

L’article 231 de la LAU prévoit que, lorsqu’une construction est dans un état pouvant mettre en danger des personnes ou lorsqu’elle a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion, la Cour supérieure peut, sur requête d’une municipalité ou de tout intéressé, ordonner l’exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou la démolition de la construction s’il n’existe pas d’autre remède. La mise en demeure est la procédure habituellement utilisée pour signifier au propriétaire son obligation.

Lorsqu’il y a urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser la municipalité à exécuter les travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou à procéder à la démolition sur-le-champ. La municipalité peut en réclamer le coût au propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l’évacuer dans le délai qu’il indique. Un citoyen qui juge impérative la démolition d’une construction jugée dangereuse peut déposer une plainte auprès de la municipalité.

L’application des dispositions de l’article 231 n’est pas conditionnelle à l’adoption d’un règlement par la municipalité.

Règlement sur la démolition d’immeubles

La municipalité peut, par règlement, encadrer la démolition d’immeubles sur son territoire tel que le prévoient les articles 148.0.1 à 148.0.26 de la LAU.

Le règlement peut rendre obligatoire l’obtention d’un certificat d’autorisation pour démolir un immeuble, selon une procédure qu’il prescrit. La municipalité qui a adopté un tel règlement doit constituer un comité ayant pour fonction de décider des demandes de permis de démolition et d’exercer tout autre pouvoir que lui confère la loi.

Avant de se prononcer sur une demande d’autorisation de démolition, le comité doit considérer les éléments suivants :

  • l’état de l’immeuble visé par la demande; 
  • la détérioration de l’apparence architecturale, du caractère esthétique ou de la qualité de vie du voisinage;
  • le coût de la restauration;
  • l’utilisation projetée du sol dégagé;
  • lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements, le préjudice causé aux locataires, les besoins de logements dans les environs et la possibilité de relogement des locataires;
  • les oppositions reçues;
  • tout autre critère pertinent déterminé par le conseil dans son règlement.

Le comité accorde l’autorisation s’il est convaincu de l’opportunité de la démolition compte tenu de l’intérêt public et de l’intérêt des parties.

Règlements sur la salubrité et les nuisances dans les immeubles

En vertu des articles 55 et 59 de la LCM, la municipalité peut adopter des règlements pour encadrer, sur tout son territoire ou toute partie de celui-ci, la salubrité et les nuisances dans les immeubles. La réglementation permet notamment d’identifier les causes d’insalubrité et de nuisance ainsi que les mesures pour les retirer.

En matière de salubrité, le règlement peut, par exemple, contraindre les propriétaires ou les occupants d’habitation, de commerce ou d’établissement industriel à respecter des dispositions (p. ex. le retrait de matériaux contaminés par de la moisissure ou la présence d’un nombre maximal d’animaux domestiques dans un immeuble) applicables à leurs bâtiments ainsi que leur cave, appenti et cour qui en dépendent, et ce, de la manière que le conseil juge convenable.

En application de ce règlement, lorsque la municipalité constate une cause d’insalubrité relative à un immeuble, elle peut faire parvenir une mise en demeure au propriétaire ou à l’occupant de l’immeuble, l’enjoignant, dans un délai qu’elle détermine, de faire disparaître la cause ou effectuer les travaux nécessaires pour empêcher qu’elle ne se manifeste à nouveau. Si le propriétaire ou l’occupant de l’immeuble ne se conforme pas à la mise en demeure, un juge de la Cour supérieure peut l’enjoindre de prendre les mesures requises pour faire disparaître la cause d’insalubrité et ordonner qu’à défaut d’agir, la municipalité pourra elle-même prendre les mesures requises aux frais du propriétaire ou de l’occupant.

Lorsque le propriétaire ou l’occupant d’un immeuble est déclaré coupable d’une infraction à un règlement relatif à la salubrité, un juge peut, en plus d’imposer toute autre peine, ordonner au contrevenant de faire disparaître la cause d’insalubrité. À défaut que cette personne ne l’exécute dans le délai prescrit, la cause d’insalubrité peut être enlevée par la municipalité aux frais de cette personne.

La municipalité peut également adopter des règlements sur les nuisances, notamment les odeurs, le bruit ou l’encombrement résultant du mauvais usage ou de l’entretien déficient d’un immeuble.

Pouvoir général d’inspection

En présence d’un règlement municipal général sur l’inspection, la municipalité peut désigner un fonctionnaire pour agir comme inspecteur, tel que prévu aux articles 411 de la Loi sur les cités et villes et 492 du Code municipal du Québec. À la suite d’une plainte d’un citoyen, une inspection pourrait être faite par les fonctionnaires désignés par la municipalité. Ceux-ci peuvent vérifier les renseignements reçus ou constater un éventuel problème de détérioration, d’insalubrité, de nuisance ou de sécurité.

Dans l’exercice de ses pouvoirs réglementaires, la municipalité peut, en effectuant des inspections à intervalles réguliers par exemple, s’assurer que la conception et l’entretien de toutes les installations sanitaires sont conformes et faire afficher à la vue un certificat d’inspection et de conformité.

Citation d’un bien patrimonial

Le conseil de la municipalité peut citer un immeuble ou un site patrimonial en vertu de l’article 127 de la Loi sur le patrimoine culturel. Il peut alors fixer par résolution des conditions relatives à la conservation des valeurs patrimoniales de l’immeuble ou du site en question y compris pour l’intérieur d’un immeuble patrimonial. Par exemple, un conseil municipal pourrait imposer des conditions concernant la restauration, la réparation ou la modification de l’apparence intérieure d’un immeuble patrimonial cité (les boiseries, l’escalier, les plafonds, etc.).

Tel que le prévoit l’article 137, ces conditions s’ajoutent à la réglementation municipale.

Programmes d’aide à la rénovation résidentielle et autres subventions

Une municipalité peut accorder une assistance financière dans le cadre d’un programme de revitalisation conforme aux articles 85.2 et 85.4 de la LAU. Un tel programme peut favoriser, par exemple, la rénovation ou la construction de grands logements pour les familles et ainsi contribuer au maintien d’un parc immobilier résidentiel de qualité à des prix abordables.Une municipalité peut également se doter d’un programme admissible à celui de Rénovation Québec de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Ce programme-cadre appuie financièrement les municipalités qui veulent œuvrer à l’amélioration des logements dans les secteurs résidentiels dégradés. Les municipalités peuvent choisir entre différents types d’intervention visant la rénovation ou la réhabilitation du milieu bâti.

La SHQ offre également le programme RénoRégion qui aide financièrement les propriétaires-occupants en milieu rural qui ont un revenu faible ou modeste et dont la résidence nécessite des réparations majeures. Les municipalités et les MRC interviennent dans l’application du programme en recevant et en approuvant les demandes. RénoRégion s’applique, sauf exception, dans les municipalités de moins de 15 000 habitants ou à défaut, dans les secteurs non desservis par un réseau d’aqueduc et d’égouts.


Subvention aux fins de démolition de bâtiments irrécupérables

L’article 148.0.25 de la LAU prévoit que le conseil municipal peut, par règlement, aux conditions et dans les secteurs du territoire de la municipalité qu’il détermine, décréter que la municipalité accorde une subvention pour la démolition de bâtiments irrécupérables, impropres à leur destination ou incompatibles avec leur environnement, et ce, dans le but d’aménager des terrains ou de réparer des immeubles dégagés par la démolition. Le montant d’une subvention ne peut excéder le coût réel des travaux.

Politique d’habitation

Une municipalité peut concevoir une politique d’habitation formulant les principes qui guideront son action en concordance avec son plan d’urbanisme, par exemple en matière de développement résidentiel et d’accession à la propriété, de rénovation et d’entretien du bâti existant, de logement social et de qualité de vie urbaine.

Dans le contexte de sa mission avec ses partenaires privés, publics et communautaires, cette politique lui permettra de partager la responsabilité de planifier, contrôler ou promouvoir le maintien et le développement d’un parc résidentiel de qualité.

Par exemple, pour guider sa réglementation et ses interventions en habitation, une municipalité pourrait poursuivre divers objectifs :
améliorer la qualité du parc de logements existants et augmenter le nombre de logements;

  • contribuer à l’accès des ménages à revenu faible ou modeste à un logement à prix abordable;
  • accueillir et loger les nouveaux résidents, notamment les jeunes et les immigrants;
  • contribuer au maintien des aînés dans leur communauté par des logements et des services répondant à leurs besoins;
  • attirer et maintenir les familles par une offre adéquate de logements;
  • favoriser l’accès à la propriété.

Une telle politique devrait permettre à la municipalité, dans l’intérêt de la population :

  • d’assurer une constante mise à jour de la définition des besoins en matière d’habitation;
  • de gérer, de manière concertée, les ressources consacrées à l’habitation.

Notons que ces objectifs devront être compatibles avec les différentes dispositions légales encadrant les pouvoirs d’aide des municipalités.


Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation
10, rue Pierre-Olivier-Chauveau
Québec (Québec) G1R 4J3
Téléphone : 418 691-2015

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