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Le parc de copropriétés divises au Québec compte environ 329 000 unités, soit 12 % de l’ensemble des habitations. Selon l’Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec, l’âge moyen des copropriétés divises est de 29 ans. Le parc se fait donc vieillissant, ce qui entraîne des travaux d’entretien, de rénovation et de mise aux normes. Ce contexte constitue un enjeu majeur pour les copropriétaires.
Le projet de loi 16 : Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Régie du logement, la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, a été adopté le 5 décembre 2019 à l’Assemblée nationale, puis sanctionné le 11 décembre.
Cette loi contient des mesures visant à préserver ce type d’habitation, à en améliorer le fonctionnement et à protéger davantage les vendeurs et les acheteurs d’unités neuves ou existantes.
Certaines dispositions sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020. D’autres seront en vigueur, d’ici un à trois ans, lorsque des règlements du gouvernement du Québec auront été adoptés. Informez-vous dès maintenant afin de bien vous y préparer.
Plans et devis
Acompte versé par les acheteurs
Gouvernance
Fonds de prévoyance
Carnet d’entretien
1. Est-ce que les dispositions sur l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien sont présentement en vigueur?
Non. Elles seront en vigueur lorsqu’un règlement du gouvernement du Québec aura été adopté, soit en 2023, selon les prévisions actuelles.
2. À partir de quand l’obtention d’une étude sur le fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien sera-t-elle obligatoire?
Elle sera obligatoire à compter du jour suivant les trois premières années d’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec en la matière. S’il est adopté en 2023 comme prévu, les documents seront donc exigés à compter de 2026.
C’est le conseil d’administration de la copropriété divise qui devra obtenir ces documents. Cependant, cette obligation incombera au promoteur s’il détient le contrôle sur le syndicat au moment de l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec ou s’il vient tout juste de le perdre.
3. Quels ordres professionnels seront responsables de la réalisation des études sur le fonds de prévoyance?
Ils seront déterminés dans un règlement du gouvernement du Québec qui devrait être adopté en 2023.
4. Est-ce que la réalisation d’une étude sur le fonds de prévoyance et la tenue d’un carnet d’entretien seront obligatoires tant pour les petites que les grandes copropriétés divises?
Oui. Cependant, dans les modalités de réalisation et de révision de ces deux documents, qui seront déterminées par un règlement du gouvernement du Québec, certains critères seront considérés, notamment en ce qui a trait au nombre d’unités d’une copropriété.
Aussi, le règlement pourrait tenir compte de différentes modalités permettant de s’assurer que les copropriétaires peuvent assumer les obligations financières afférentes. De plus, il est à noter que les modalités seront établies en collaboration avec les partenaires concernés.
5. Pour combien d’années l’étude sur le fonds de prévoyance sera-t-elle valide?
Pour cinq ans. Après cette période, le conseil d’administration d’une copropriété divise devra faire effectuer une nouvelle étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance, en fonction de l’évolution de l’état du bâtiment.
6. Est-ce que le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires pourront refuser de faire réaliser l’étude sur le fonds de prévoyance et de tenir un carnet d’entretien?
Non. Cette démarche sera obligatoire pour tous. Le conseil d’administration sera responsable d’obtenir une étude sur le fonds de prévoyance. Il sera aussi chargé de fixer les sommes qui devront y être versées par les copropriétaires, notamment sur la base des recommandations qui seront formulées dans l’étude.
Aussi, il devra obtenir un carnet d’entretien et le tenir à jour de façon à ce que les copropriétaires et les futurs acheteurs soient en mesure de connaître les travaux requis sur le bâtiment à court et à long termes. Ainsi, ils pourront mieux déterminer si le fonds de prévoyance sera suffisant pour les réaliser ou s’ils risquent de payer des cotisations spéciales.
7. Quels acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs ou aux constructeurs de copropriétés divises sont visés par la nouvelle mesure de protection?
Les acomptes pour l’achat d’une unité résidentielle d’une copropriété divise doivent être protégés si le contrat préliminaire a été conclu à compter du 10 janvier 2020, date d’entrée en vigueur de la Loi.
8. Les acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs ou aux constructeurs de copropriétés divises peuvent-ils actuellement être déposés dans un compte en fidéicommis afin d’être protégés?
Non. Actuellement, les acomptes qui doivent être protégés peuvent l’être par un plan de garantie, une assurance ou un cautionnement. Un acompte pourra également être protégé dans un compte en fidéicommis lorsqu’un règlement du gouvernement du Québec sera adopté en cette matière, probablement en 2020.
9. Quand précisément les promoteurs seront-ils obligés de remettre l’acompte aux acheteurs résidentiels dans le cas où leur unité de copropriété n’aura pas été livrée à temps?
Ils devront leur remettre cet acompte lorsqu’une unité de copropriété n’aura pas été livrée à la date convenue dans le contrat préliminaire. Celle-ci peut référer à un moment précis ou à une période de temps pouvant s’échelonner sur quelques mois, par exemple, l’automne 2020. La date convenue correspondra alors à la dernière journée de l’automne.
Une clause dans le contrat préliminaire peut aussi prévoir que cette date puisse être modifiée à la suite d’un imprévu, si les parties sont d’accord.