Mesures applicables aux copropriétés divises (condos) pour les propriétaires et les constructeurs

Des mesures légales concernant les copropriétés divises entrent graduellement en vigueur. Ces mesures touchent à la fois les constructeurs, les acheteurs, les vendeurs et les propriétaires de condos.

Plans et devis

Les promoteurs doivent fournir au syndicat de la copropriété les certificats de localisation ainsi que tous les plans et devis disponibles, dont ceux liés aux modifications substantielles apportées à l’immeuble.

Acompte versé par les acheteurs

Le constructeur ou le promoteur doit protéger les acomptes versés par les acheteurs d’une fraction de copropriété. Ces dispositions s’appliquent si le contrat préliminaire a été conclu à compter du 10 janvier 2020.

Les acomptes qui doivent être protégés peuvent l’être par un plan de garantie, une assurance ou un cautionnement. Un acompte pourrait également être protégé dans un compte en fidéicommis (si un règlement à cet effet est édicté à venir).

Les promoteurs et les constructeurs doivent remettre l’acompte aux acheteurs résidentiels si leur unité de copropriété n’a pas été livrée à la date convenue.
Cette date peut référer à un moment précis ou à une période pouvant s’échelonner sur quelques mois, par exemple l’automne 2024. La date convenue correspondra alors à la dernière journée de l’automne. Une clause dans le contrat préliminaire peut aussi prévoir la possibilité que cette date soit modifiée à la suite d’un imprévu, si les parties sont d’accord.

Gouvernance

Le conseil d’administration doit informer les copropriétaires de ses décisions dans un délai de 30 jours. 

Il doit également consulter l’assemblée des copropriétaires avant d’établir une cotisation spéciale ou d’hypothéquer les créances du syndicat.

Dans des cas exceptionnels, le tribunal pourra modifier une décision du conseil d’administration. 

Une ou un copropriétaire qui n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes depuis plus de 3 mois ne peut plus faire partie du conseil d’administration.

Fonds de prévoyance

Tous les 5 ans, le conseil d’administration d’une copropriété devra faire effectuer une étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance. L’étude établit les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour payer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Les contributions annuelles des copropriétaires à ce fonds devront être fixées sur la base des recommandations de cette étude, laquelle devra considérer, notamment, le nombre d’unités concernées. 

Dans le cas où un promoteur a le contrôle de la copropriété, les sommes à verser par les copropriétaires au fonds de prévoyance devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble, jusqu’à ce que le promoteur obtienne une étude sur ce fonds.

Toute étude devra être réalisée conformément aux normes établies par un règlement (à venir) qui désignera également les ordres professionnels habilités à réaliser ce type d’étude. Ce règlement peut également indiquer quelles copropriétés sont concernées par cette obligation, et faire varier certaines exigences (ex. : fréquence de mise à jour de l’étude) selon les copropriétés.

Une telle étude sera obligatoire à compter du jour suivant les 3 premières années d’entrée en vigueur du règlement.

C’est le conseil d’administration qui devra obtenir ces documents. Cette obligation incombera au promoteur s’il détient le contrôle sur le syndicat au moment de l’entrée en vigueur du règlement, ou s’il vient tout juste de le perdre.

Carnet d’entretien

Le conseil d’administration d’une copropriété doit tenir un carnet d’entretien et le faire réviser périodiquement. Les délais pour respecter cette obligation, ainsi que les copropriétés concernées, seront déterminés par règlement (à venir).

Ce carnet vise à faire connaître aux copropriétaires et aux futurs acheteurs et acheteuses les travaux requis sur le bâtiment à court et à long termes. Ainsi, ils pourront mieux déterminer si le fonds de prévoyance sera suffisant pour les réaliser, ou s’ils risquent de payer des cotisations spéciales. 

La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, ainsi que l’identité des personnes qui peuvent l’établir et le réviser, seront aussi déterminés par règlement (à venir).

Le carnet sera obligatoire à compter du jour suivant les 3 premières années d’entrée en vigueur du règlement.

C’est le conseil d’administration qui devra élaborer le carnet d’entretien. Cette obligation incombera au promoteur s’il détient le contrôle sur le syndicat au moment de l’entrée en vigueur du règlement ou s’il vient tout juste de le perdre.