Le règlement sur l'occupation et l'entretien des bâtiments permet à une municipalité de contrôler les situations de vétusté ou de délabrement des bâtiments situés sur son territoire.

Utilité

Par les normes et les mesures qu'elle aura mises en vigueur, une municipalité pourra contrôler les situations de vétusté ou de délabrement des bâtiments situés sur son territoire et forcer les propriétaires de bâtiments à entretenir leur propriété.

À titre d'exemple, le règlement sur l'occupation et l'entretien des bâtiments permet de s'assurer qu'un certain standard de qualité structurale sera préservé pour un bâtiment en régissant, entre autres :

• l'entretien de toutes ses parties constituantes afin qu'elles offrent la solidité nécessaire pour résister aux divers éléments de la nature;
• sa conservation en bon état pour qu'il puisse servir à l'usage auquel il est destiné;
• son entretien de manière à ce qu'il ne paraisse pas délabré ou dans un état apparent et continu d'abandon;
• son maintien dans un état qui assure sa conservation et évite qu'il se détériore.

Le règlement sur l'occupation et l'entretien des bâtiments est en lien direct avec le règlement de construction qui permet notamment de réglementer les matériaux à employer dans la construction et la façon de les assembler, d'établir des normes de résistance, de salubrité, de sécurité ou d'isolation pour toute construction.

Caractéristiques

Le principal pouvoir habilitant en cette matière se retrouve à l'article 145.41 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme (LAU).

En cas de vétusté ou de délabrement d'un bâtiment, la municipalité pourra exiger du propriétaire qu'il effectue des travaux de réfection, de réparation ou d'entretien qui s'imposent pour que le bâtiment respecte les normes et les mesures établies par le règlement.

Les exigences du règlement peuvent donc porter sur :

• l'entretien d'un bâtiment, par exemple, l'entretien des toitures, des parements et des revêtements extérieurs, des fondations, des caves, des portes, fenêtres, cadres et châssis, des balcons et galeries, des escaliers extérieurs, des murs et plafonds, des planchers, des puits d'aération et d'éclairage, des appareils de plomberie, de l'ornementation, des auvents, des cagibis, etc.
• l'occupation d'un bâtiment, par exemple, l'éclairage et l'aération, l'incorporation des installations sanitaires, l'isolation thermique, etc.

C'est par un avis de la municipalité lui indiquant les travaux requis ainsi que les délais pour les exécuter que le propriétaire sera informé de ses obligations. Elle peut accorder tout délai additionnel.

Par exemple, à la suite du rapport d'inspection indiquant que la toiture d'un bâtiment, notamment les lanterneaux, les ouvrages de métal et les gouttières sont vétustes ou délabrés, la municipalité pourrait ordonner que ceux-ci soient réparés ou remplacés afin d'assurer la parfaite étanchéité de la toiture et empêcher toute infiltration d'eau. Dans le cas où le propriétaire omet d'effectuer les travaux, la Cour supérieure peut autoriser la municipalité à les effectuer et à en réclamer le coût du propriétaire. La requête de la municipalité à la Cour supérieure est instruite et jugée d'urgence.

Le coût des travaux effectués sur l'immeuble constitue une créance prioritaire, au même titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphe 5° de l'article 2651 du Code civil du Québec. Ce coût est garanti par une hypothèque légale sur cet immeuble.

Avis de détérioration au registre foncier

Si le propriétaire d’un bâtiment ne se conforme pas à l’avis qui lui est transmis, outre une requête à la Cour supérieure, le conseil de la municipalité peut requérir l’inscription sur le registre foncier d’un avis de détérioration. Le cas échéant, un éventuel acquéreur de l’immeuble devra assumer la responsabilité des travaux requis par cet avis. Si la municipalité constate que les travaux ont été effectués, le conseil doit requérir l’inscription au registre foncier d’un avis de régularisation. Outre le propriétaire de l’immeuble, la municipalité doit aviser tout titulaire d’un droit réel au registre lorsqu’il y a inscription d’un avis de détérioration ou de régularisation.

La municipalité tient une liste des immeubles à l’égard desquels un avis de détérioration est inscrit sur le registre foncier. Elle publie cette liste sur son site Internet ou, si elle n’en possède pas, sur celui de la municipalité régionale de comté dont le territoire comprend le sien. Un immeuble est retiré de la liste lorsqu’il a fait l’objet d’un avis de régularisation.

Expropriation d’un immeuble vétuste ou délabré

Lorsque le propriétaire d’un bâtiment vétuste ou délabré ne se conforme pas à un avis de détérioration que la municipalité a fait inscrire au registre foncier, après 60 jours, la municipalité peut acquérir l’immeuble, de gré à gré ou par expropriation, si son état présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes ou s’il est vacant depuis une période que le conseil fixe par règlement et qui doit être d’au moins un an.

Un règlement sur l'occupation et l'entretien des bâtiments n'est pas soumis ni au processus de consultation publique, ni à l'approbation référendaire, ni à l'approbation par la MRC.

La salubrité dans les immeubles et les nuisances

Une municipalité peut adopter des règlements en matière de salubrité pour décréter notamment que, sur le territoire de la municipalité ou toute partie de celui-ci que le conseil désigne, le propriétaire, le locataire ou l'occupant de tout immeuble, ou celui qui les a déposés, sera tenu d'enlever toutes matières malsaines, nuisibles et causes d'insalubrité et d'en disposer de la manière que le conseil prescrit.

Elle peut également adopter des règlements sur les nuisances, notamment les odeurs, le bruit ou l’encombrement résultant du mauvais usage ou de l’entretien déficient d’un immeuble.

Citation d’un bien patrimonial

Lorsque le conseil d’une municipalité a cité un immeuble ou un site patrimonial en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, il peut fixer par résolution des conditions relatives à la conservation des valeurs patrimoniales de l’immeuble ou du site en question. Ces conditions s’ajoutent à la réglementation municipale.

Il peut également le prévoir pour l’intérieur d’un immeuble patrimonial compris dans la citation. Par exemple, un conseil municipal pourrait imposer des conditions concernant la restauration, la réparation ou la modification de l’apparence intérieure d’un immeuble patrimonial cité (les boiseries, l’escalier, les plafonds, etc.).

Références

• Loi sur l'aménagement et l'urbanisme  (chapitre A-19.1), article 145.41 et 145.41.1 à 145.41.5 (occupation et entretien des bâtiments).
• Loi sur les compétences municipales , (chapitre C-47.1) articles 4, 6 et 55 (salubrité), 59 (nuisances).
• Loi sur le patrimoine culturel  (chapitre P-9.002) articles 127 à 147 (citation de biens patrimoniaux).
• Ministère de la Culture et des Communications (2012). Loi sur le patrimoine culturel, guide pratique destiné aux municipalités , octobre, 90 p.
• Code civil du Québec  (1991 chapitre 64), article 2651.
• Charte de la Ville de Gatineau  (chapitre C-11.1), annexe B, article 14.

Site d'intérêt

• Règlement sur la salubrité et l'entretien des logements de Montréal