Règlement sur les usages conditionnels

Comme son nom l'indique, le règlement sur les usages conditionnels vise à permettre, à certaines conditions, qu'un usage soit implanté ou exercé dans une zone déterminée par le règlement de zonage.

Utilité

La technique des usages conditionnels introduit une souplesse dans la réglementation qui permet d'implanter, à la suite d'une procédure d'évaluation, des usages acceptables pour la population et compatibles avec le milieu sans qu'il soit nécessaire de modifier la réglementation à chaque fois.

Le zonage traditionnel ne laisse guère aux municipalités que le choix, dans un territoire donné, de permettre ou de refuser un usage. En vertu de la règle de l'uniformité, les usages sont soit autorisés dans l'ensemble de la zone en question, soit complètement prohibés. Par contre, certains usages pourraient très bien s'intégrer à d'autres à condition qu'on exerce un contrôle adéquat sur leur implantation et leur exercice.

Par exemple, le règlement sur les usages conditionnels pourrait permettre, à certaines conditions, des usages tels que « dépanneur », « services professionnels  » ou « établissement culturel » dans une zone où seul l'usage « habitation unifamiliale » est autorisé de plein droit.

En définitive, une municipalité peut se prévaloir d’une réglementation sur les usages conditionnels afin de favoriser une utilisation optimale de la valeur des terrains, d'encourager une plus grande mixité d’usages pour créer des milieux de vie stimulants, de prévoir un aménagement particulier pour atténuer les conséquences reliées à l’insertion d’un nouvel usage, etc.

Caractéristiques

Dans ce domaine, le pouvoir habilitant se trouve aux articles 145.31 à 145.35 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Le règlement de zonage prévoit des usages qui sont permis et d'autres qui sont prohibés. Mais, en plus, il pourrait évoquer de façon générale, par un renvoi au règlement sur les usages conditionnels, le fait que certains usages peuvent être permis dans telle ou telle zone, et ce, à certaines conditions.

Toutefois, bien que ce soit permis par la réglementation, une personne désirant se prévaloir de cette possibilité doit suivre une procédure particulière où elle aura à se conformer à certaines conditions avant d'obtenir une autorisation d'exercer l'usage en question.

Cette autorisation est accordée sur une base discrétionnaire et elle peut dépendre de conditions particulières qui ne sont pas prévues par les règlements de la municipalité.

Le terme « conditionnel » se rattache donc au fait que le conseil municipal peut, compte tenu des compétences de la municipalité, imposer toute condition qui doit être remplie relativement à l'implantation ou à l'exercice de l'usage.

Une fois que le conseil municipal a autorisé la mise en place d'un usage conditionnel et que le projet est réalisé, ce dernier possède les mêmes droits que tout autre usage permis dans la zone.

Un règlement sur les usages conditionnels ne peut viser les activités agricoles au sens de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles dans une zone établie en vertu de cette loi.

Une municipalité pourra toutefois exercer son pouvoir sur les usages conditionnels à l'égard des activités « non agricoles » en zone agricole seulement après que le schéma d'aménagement et de développement aura intégré les orientations gouvernementales visant à favoriser la protection des activités agricoles.

Conditions préalables

Pour qu'une municipalité puisse autoriser un usage conditionnel, deux conditions doivent être remplies :

• la constitution d'un comité consultatif d'urbanisme (CCU);
• l'adoption d'un règlement sur les usages conditionnels.

Règlement général

Outre la procédure régissant toute demande d'autorisation d'un tel usage, le règlement sur les usages conditionnels doit prévoir :

• dans quelles zones délimitées par le règlement de zonage il peut y avoir des usages conditionnels et, pour chacune, quels sont les usages admissibles;
• les documents devant accompagner la demande;
• sur quels critères sera évaluée chaque demande d'autorisation.

Le règlement sur les usages conditionnels peut définir des catégories d'usages conditionnels et prévoir des règles différentes selon les catégories, les zones ou les combinaisons formées d'une catégorie et d'une zone. Cela fait en sorte que les règles peuvent être adaptées aux diverses situations.

Par exemple, le règlement sur les usages conditionnels pourrait prévoir :

• que soient associés à une zone d'habitation des cabinets de services professionnels ou d'affaires ainsi que des dépanneurs du groupe d'usages « commerce de voisinage ». Il pourrait en être de même d'une école primaire du groupe « équipements collectifs et institutionnels »;
• que soient associés à une zone industrielle une clinique médicale, un centre d'activités physiques, une institution financière, un débit de boissons alcooliques et un restaurant du groupe « commerce »;
• que les terrasses soient considérées comme des usages conditionnels s'ils sont rattachés, dans les zones commerciales, à un restaurant ou à un débit de boissons alcooliques.

Bien entendu, les critères d'évaluation pourront être aussi diversifiés qu'il y aura de situations et d'objectifs poursuivis initialement par la municipalité dans le cadre de la mise en œuvre du plan d’urbanisme. Par exemple, les critères seront sans doute différents selon que la municipalité souhaite autoriser l'insertion d'usages commerciaux en milieu résidentiel afin de favoriser la mixité des fonctions et la viabilité des quartiers ou selon qu'elle veuille favoriser l'exploitation d'une entreprise particulière à l'intérieur des résidences (p. ex., représentations artistiques).

Voici des exemples de critères pouvant être utilisés :

• l'usage proposé doit être compatible et complémentaire avec le milieu environnant et en être complémentaire;
• le projet doit s'intégrer au milieu environnant tout en respectant l'apparence extérieure de la construction, l'aménagement et l'occupation des espaces extérieurs;
• l'usage projeté ne doit pas porter atteinte à l'intégrité architecturale du bâtiment;
• l'implantation de l'usage conditionnel permet l'utilisation d'un espace qui peut difficilement être occupé à d'autres fins;
• le terrain n'est pas adjacent à une zone où est autorisée une catégorie d'usages de la famille « habitation »;
• le local ne doit pas être occupé par un logement;
• dans le cas d'un usage conditionnel implanté dans une zone où est autorisée, comme catégorie principale d'usages, une catégorie de la famille « habitation », il est préférable que l'usage soit exercé sur un terrain adjacent à un terrain occupé par un usage d'une autre famille, sur un terrain adjacent à une voie de circulation importante ou sur un terrain de coin;
• l'aménagement du terrain et l'implantation du bâtiment doivent atténuer les effets sonores et visuels sur la zone d'habitation située à proximité en tenant compte : 1) de l'emplacement des entrées pour les véhicules sur le terrain en fonction des voies publiques adjacentes et des usages autorisés sur les terrains voisins; 2) de l'emplacement et de la conception des ouvertures du bâtiment permettant aux véhicules d'y entrer et d'en sortir; 3) de l'aménagement paysager du terrain et de la présence d'un écran visuel et d'un écran sonore;
• l'aire d'entreposage n'est pas située dans une cour avant : elle est clôturée et paysagée pour atténuer l'effet visuel;
• le terrain est adjacent à une voie de camionnage;
• l'aire de vente ou d'étalage ou la terrasse doit s'harmoniser avec le milieu urbain environnant. Les aménagements et le mobilier doivent être conçus de manière à en faciliter l'entretien et à respecter le caractère du lieu et des bâtiments voisins.

Le règlement sur les usages conditionnels doit être soumis à la consultation publique et est susceptible d'approbation référendaire selon les mêmes règles de procédure applicables à une modification au règlement de zonage (c'est-à-dire qu'il y a possibilité pour les personnes des zones visées ou contiguës habilitées à voter de déposer des demandes de participation à un référendum). Il doit aussi être soumis à la MRC pour approbation de sa conformité, le cas échéant, aux objectifs du schéma et aux dispositions du document complémentaire.

Lorsqu’une municipalité a adopté une politique de participation publique conforme au Règlement sur la participation publique en matière d’aménagement et d’urbanisme, aucun règlement d’urbanisme n’est toutefois susceptible d’approbation référendaire.

Évaluation d'une demande d'autorisation

Une fois le règlement sur les usages conditionnels en vigueur, le conseil peut se prononcer sur une demande après avoir préalablement consulté le CCU.

L'évaluation d'une demande d'usage conditionnel a pour objet d'apprécier son acceptabilité avant de l'approuver tout en tenant compte du site sur lequel l'usage s'exercera et de ses répercussions sur le voisinage. Chaque demande est évaluée selon les critères énoncés dans le règlement. Ceux-ci peuvent porter sur divers objets comme :

• la nature et le degré de concentration des usages implantés dans la zone;
• l'emplacement de l'usage à l'intérieur de la zone, sur le terrain et à l'intérieur d'un bâtiment; la nature des modifications apportées à la construction pour accueillir le nouvel usage; les caractéristiques du bâtiment occupé et celles qui sont reliées à l'aménagement et à l'occupation des espaces extérieurs;
• l'intensité de l'usage en termes de superficie de plancher, de clientèle et d'heures d'ouverture;
• les émissions de bruit et de lumière de même que l'emplacement des accès.

L'article 145.33 de la LAU prévoit le droit pour toute personne intéressée à se faire entendre au cours de la séance durant laquelle le conseil doit statuer sur une demande d'autorisation d'un usage conditionnel. À cette fin, l'article précise la manière de procéder pour informer les citoyens. Cette publicité particulière prend deux formes : la publication d'un avis annonçant la date, l'heure et le lieu de la séance ainsi que l'installation d'une affiche ou d'une enseigne sur l'emplacement visé par la demande.

La décision du conseil est rendue par résolution dont une copie certifiée conforme doit être transmise au requérant le plus tôt possible après son adoption. Selon que la décision est positive ou négative, la résolution doit contenir certains éléments. Dans le premier cas, elle doit énoncer toute condition qui doit être remplie relativement à l'implantation ou à l'exercice de l'usage. Les conditions peuvent être de tout genre pourvu qu'elles se rapportent aux compétences de la municipalité. Dans le second cas, elle doit préciser les motifs du refus.

Par exemple, dans sa résolution autorisant une demande d'utiliser une résidence à des fins de représentations artistiques (lieu de concerts), le conseil pourrait imposer des conditions relativement au délai de réalisation du projet, aux heures de représentation, aux espaces de stationnement, au bruit, à l'affichage, à l'aménagement paysager, etc.

Dans sa résolution autorisant une demande de rattacher une terrasse à un restaurant ou à un débit de boissons alcooliques, le conseil pourrait imposer des conditions relatives :

• à son emplacement (uniquement dans la cour avant du bâtiment);
• à la superficie occupée (n'excède pas 50 % de la superficie occupée par l'établissement auquel la terrasse se rattache);
• aux dates d'exploitation (aucun équipement utilisé pour son exploitation ne doit être laissé sur place, à l'extérieur, du 1^er novembre au 1^er avril);
• aux activités qui y sont interdites (les concerts, la cuisson d'aliments, la danse, les représentations cinématographiques et théâtrales, les spectacles, la sonorisation).

Ainsi, bien qu'elle n'ait adopté aucun règlement sur les nuisances, la municipalité pourrait imposer comme condition l'interdiction d'émettre des bruits perceptibles de l'extérieur à certaines heures. Car, pour imposer de telles conditions, la municipalité n'est pas obligée d'avoir un règlement sur les nuisances; le fait qu'elle soit compétente dans ce domaine suffit.

Délivrance des permis et certificats

L'article 145.35 de la LAU prévoit les règles particulières concernant les conditions de délivrance d'un permis ou d'un certificat.

Si la résolution prévoit qu'une certaine condition doit être remplie au moment de la demande de permis ou de certificat (par exemple, le dépôt d'une garantie financière), il va de soi que le respect de cette condition constitue la première exigence à satisfaire pour obtenir le permis ou le certificat.

Par ailleurs, les conditions normales déjà prévues par l'article de la LAU qui traite du permis ou du certificat demandé doivent en principe être remplies.

Références

• Loi sur l'aménagement et l'urbanisme , (chapitre A-19.1), articles 145.31 à 145.35, 123 et 130, cinquième alinéa.
• Loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal , (2002, chapitre 37) , article 291 (dispositions transitoires et finales).
• SAINT-AMOUR, Jean-Pierre, Le droit municipal de l’urbanisme discrétionnaire au Québec. Éditions Yvon Blais, 2006.
• BOUCHER, Isabelle, Pierre BLAIS et VIVRE EN VILLE (2010). Le bâtiment durable, Guide de bonnes pratiques sur la planification territoriale et le développement durable  (2,7 Mo), ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire, coll. « Planification territoriale et développement durable », 89 p.
• BOUCHER, Isabelle (2010). La gestion durable des eaux de pluie, Guide de bonnes pratiques sur la planification territoriale et le développement durable  (12,0 Mo), ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire, coll. « Planification territoriale et développement durable », 118 p.