Guide La prise de décision en urbanisme

Règlement sur les permis et les certificats en urbanisme

Le règlement sur l'émission des permis et des certificats en urbanisme permet aux municipalités d'établir les modalités administratives qui les encadrent et qui autorisent la réalisation des projets visés par les règlements d'urbanisme.

Utilité

C'est pour s'assurer du respect de leurs règlements d'urbanisme (p. ex. zonage, construction, lotissement) que les municipalités exigent l'obtention d'un permis ou d'un certificat pour tout projet visé par ces règlements. La délivrance des permis et des certificats est le moyen de base qui permet de vérifier ce qui se fait en matière d'aménagement du territoire dans la municipalité.

Ainsi, une personne qui a l'intention de construire ou d'utiliser un terrain ou un bâtiment dans la municipalité doit s'informer auprès du responsable de la délivrance des permis et des certificats des obligations à satisfaire. Elle saura par conséquent ce que les règlements exigent.

Caractéristiques

Dans ce domaine, les principaux pouvoirs habilitants se trouvent aux articles 119 à 122 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Modalités

La municipalité peut adopter un règlement sur l'émission des permis et des certificats en urbanisme comportant les modalités suivantes :

  • L'énumération des permis et des certificatsOuverture d'une fenêtre contextuelle obligatoires.

    Une municipalité peut notamment interdire tout projet d’opération cadastrale, de construction, d’agrandissement, de transformation ou d’addition de bâtiments sans l’obtention d’un permis. Elle peut également interdire l’occupation d’un immeuble sans l’obtention d’un certificat d’occupation;

  • Les obligations et les responsabilités du requérant pour permettre l'étude du projet en vue de l’octroi d’un permis ou d’un certificat, incluant, entre autres, la présentation des plans et des documents à l'appui de sa demande.

    Par exemple, la municipalité peut exiger le dépôt d'un plan d'implantation, d'un plan de cadastre ainsi que des plans et devis du bâtiment projeté.

    Dans le cas d'un plan d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA), la municipalité peut exiger la description des phases de réalisation du projet, la façon dont celui-ci s'intègre au concept d'aménagement du secteur concerné, etc. Dans le cas d’un terrain contaminé, elle peut exiger un plan de réhabilitation approuvé par le ministre de l’Environnement, une attestation d’un expert établissant que le projet est compatible avec le plan, etc.

  • Les tarifs et les honoraires exigibles pour la délivrance des permis et des certificats, ou d'une catégorie d'entre eux, établis selon le type de construction ou d'usage projeté.

  • La désignation du fonctionnaire responsable de la délivrance des permis et des certificats, ainsi que la définition de ses pouvoirs et de ses tâches. Dans plusieurs municipalités, ce fonctionnaire est également l’inspecteur en bâtiment.

    Il possède le pouvoir de délivrer ou de refuser l’octroi d’un permis ou d’un certificat après vérification des documents déposés, en assurant le respect des exigences de la réglementation d’urbanisme.

    La municipalité peut déterminer la démarche d'application des règlements d'urbanisme et autoriser le fonctionnaire désigné à visiter un chantier pour vérifier que les travaux sont réalisés conformément aux plans et aux documents soumis. Elle peut également arrêter la démarche à suivre en cas de contravention aux règlements. Le fonctionnaire peut également recommander au du conseil toute requête de sanction contre les contrevenants aux règlements, conformément à la démarche à suivre établie par la municipalité.

    Nul permis ou certificat prévu dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne peut être validement accordé ou délivré s'il ne l'est par le fonctionnaire que le conseil de la municipalité désigne à cette fin et s'il ne l'est conformément aux exigences de la loi et des règlements dont elle prévoit l'adoption.

    Une municipalité doit assumer toutes les responsabilités à l'égard des actes posés par ses préposés dans l'exercice de leurs fonctions.

Délais de délivrance du permis ou du certificat et délais de réalisation des travaux

Si le projet répond aux conditions fixées, le permis de construction est généralement délivré dans un délai de quelques jours suivant le dépôt de la demande. Ce délai peut toutefois être prolongé si, par exemple, la délivrance du permis de construction ou du certificat est reliée à l'approbation du plan relatif à l'implantation et à l'architecture de la construction (PIIA) ou à l'aménagement des terrains et aux travaux qui s'y rattachent.

Le titulaire du permis de construction peut, sur preuve que la localisation des fondations de l'immeuble en construction est conforme aux exigences des règlements de zonage et de construction ou aux plans et documents dûment approuvés, et moyennant le paiement des honoraires prescrits, obtenir du fonctionnaire un certificat d'occupation partiel attestant de la conformité de la localisation des fondations.

Conditions relatives à la délivrance des permis et certificats

En plus de respecter certaines conditions préalables, le projet visé par la demande du permis de construction ou de modification doit être conforme aux règlements d'urbanisme en vigueur (ex. : zonage, lotissement) et à toute résolution que le conseil peut adopter pour fixer des conditions à l'émission des permis et des certificats en vertu des règlements suivants :

En outre, les règlements suivants peuvent également prévoir des exigences particulières lors de l’émission de permis et de certificats :

Il faut noter que l'autorité chargée d'approuver les plans et de délivrer le permis ne possède pas de pouvoir absolu ni discrétionnaire. Par exemple, lors de l'émission d'un permis de construction, une municipalité ne peut imposer des conditions non autorisées par la loi.

Si l'autorité chargée d'approuver les plans et de délivrer les permis ne peut généralement contrôler l'exercice des professions en dictant qui doit être l'auteur des plans et des renseignements à soumettre lors d'une demande de permis, dans certains cas elle peut par règlement identifier les types d'expertise requis (ex. : règlement sur les restrictions à la délivrance de permis ou de certificats en raison de certaines contraintes naturelles).

La municipalité ne peut davantage exiger une servitude de passage.

Enfin, une municipalité peut délivrer un permis de construction à un locataire qui en fait la demande à condition que le propriétaire soit d'accord. Une municipalité peut exiger une procuration certifiant que le propriétaire est d'accord et qu'il permet au locataire de demander un permis de construction pour certains travaux (p. ex. une remise).

Biens patrimoniaux cités

Une municipalité peut citer un bien patrimonial. Nul ne peut altérer, restaurer, réparer ou modifier de quelque façon un immeuble patrimonial cité sans donner à la municipalité un préavis d’au moins 45 jours. Il en est de même lorsque la personne veut ériger une nouvelle construction dans un site patrimonial cité ou y modifier l’aménagement et l’implantation d’un immeuble, etc. Dans le cas où un permis municipal est requis, la demande de permis tient lieu de préavis. Avant d’imposer des conditions, le conseil prend l’avis du conseil local du patrimoine ou du comité consultatif d’urbanisme, selon le cas. Une copie de la résolution fixant les conditions accompagne, le cas échéant, le permis municipal délivré par ailleurs et qui autorise l’acte concerné.

Si le projet, pour lequel des conditions ont été imposées, n’est pas entrepris un an après la délivrance du permis municipal ou s’il est interrompu pendant plus d’un an, le permis est retiré. Dans le cas de l’interruption d’un projet, le retrait du permis n’a pas pour effet de priver la municipalité de la possibilité d’obtenir une ordonnance en vertu de l’article 203 de la Loi sur le patrimoine culturel.

Le gouvernement peut également classer un bien patrimonial ou déclarer un site patrimonial dont la connaissance, la protection, la mise en valeur ou la transmission présente un intérêt public. Avant de procéder à certaines interventions sur un bien patrimonial classé, dans un site patrimonial classé ou déclaré ou encore dans une aire de protection d’un immeuble patrimonial classé, il est obligatoire d’obtenir une autorisation du ministre de la Culture et des Communications.

Fouilles archéologiques

Une municipalité peut, par règlement, prévoir les cas et les conditions dans lesquels une personne qui doit obtenir un permis ou une autorisation de la municipalité est tenue, préalablement à la réalisation de son projet, de réaliser des fouilles et des relevés archéologiques dans une zone d’intérêt patrimonial identifiée au schéma d’aménagement et de développement en vigueur sur son territoire.

Déclaration obligatoire de tous les permis de construction à la Régie du bâtiment du Québec

En vertu du Règlement sur les renseignements relatifs à la réalisation de travaux requérant un permis de construction (chapitre A-19.1, r.1), toutes les municipalités du Québec sont tenues d'informer la Régie du bâtiment du Québec de toutes les demandes de permis de construction, qu'il s'agisse de construction neuve, de transformation, d'agrandissement ou d'addition à un bâtiment. Ce règlement découle de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. L'information demandée a pour but d'inventorier rapidement les chantiers de construction ou de rénovation de bâtiments, qu'ils soient de type résidentiel, commercial, industriel ou institutionnel. Les municipalités doivent transmettre les renseignements pertinents à la Régie dans les cinq jours suivant la demande de permis.

Les municipalités peuvent utiliser le formulaire Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre fourni sur le site Web de la Régie ou utiliser le système de gestion de déclarations de travaux Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre (GDT) disponible dans le Portail gouvernemental des affaires municipales et régionales (PGAMR Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre).

Zone agricole

Il faut noter qu'une municipalité ou une MRC ne peut délivrer un permis de construction sur un lot en zone agricole à moins d'une autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), de la délivrance par celle-ci d'un avis de conformité avec la Loi de protection du territoire et des activités agricoles (LPTAA) ou de l'expiration du délai de trois mois prévu par l'article 100.1 de cette loi.

À moins qu'elle ne puisse produire une autorisation, la personne qui demande la délivrance d'un permis de construction en zone agricole doit présenter une déclaration à la CPTAQOuverture d'une fenêtre contextuelle.

Par ailleurs, en plus des documents et renseignements habituellement exigés par la municipalité en vertu de son règlement sur les permis et les certificats, le demandeur d'un permis visant la construction, la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment d'élevage porcin doit fournir à la municipalité, avec sa demande, les documents suivants dûment signés par un membre de l'Ordre des agronomes du Québec :

  • un document attestant soit qu'un plan agroenvironnemental de fertilisation (PAEF) a été établi à l'égard de l'élevage visé par la demande, soit qu'un tel plan n'a pas été établi;
  • un résumé du PAEF dans le cas où ce dernier existe. Ce résumé doit comprendre les renseignements suivants : les doses de matières fertilisantes prévues sur chaque parcelle qui sera cultivée ainsi que les modes et les périodes d'épandage envisagés; le nom de toute municipalité, autre que celle accueillant le lieu d'élevage, sur le territoire de laquelle des lisiers provenant de cet élevage seront épandus; la production annuelle d'anhydride phosphorique qui découlera des activités inhérentes à l'élevage (art. 165.4.13 LAU).

Si aucun PAEF n'a été établi, le demandeur devra fournir ces renseignements dans un document accompagnant sa demande.

Immeuble privé destiné à être utilisé comme résidence pour personnes âgées

Préalablement à la délivrance d'un permis de construction, le fonctionnaire désigné à la délivrance des permis et des certificats doit également recevoir de la part du demandeur une déclaration écrite établissant que le permis demandé s'appliquera ou non à un immeuble destiné à être utilisé comme résidence pour personnes âgées telle qu'elle est définie au deuxième alinéa de l'article 118.1 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Le 1er avril de chaque année, le fonctionnaire transmet, au Centre intégré de santé et de services sociaux dont le territoire comprend celui de la municipalité, les déclarations reçues, dans les douze mois précédents, selon lesquelles les permis demandés s'appliquent à des immeubles destinés à être utilisés comme résidences pour personnes âgées.

Certificat de conformité à la réglementation d’urbanisme pour les demandes  à la Régie des alcools, des courses et des jeux et au ministère du Tourisme

En vertu de la Loi sur les permis d’alcool (LPA), tout demandeur d’un permis d’alcool « permanent » de type bar, brasserie, taverne, club, restaurant pour servir, restaurant pour vendre ou épicerie doit présenter à la Régie des alcools, des courses et des jeux un certificat de conformité délivré par le greffier ou le secrétaire-trésorier de la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'établissement, attestant que celui-ci est conforme à la réglementation d’urbanisme (LPA, art. 39).

Le certificat de conformité constitue également une condition préalable à la délivrance, à un titulaire de permis d’alcool, d’une autorisation de spectacle, de projection d’un film ou de pratique de la danse (LPA, art. 74).

De même, toute demande d’attestation de classification d’un établissement d'hébergement touristique doit être accompagnée d’un certificat de la municipalité, attestant de la conformité de l’établissement à la réglementation municipale d’urbanisme. Le ministère du Tourisme s’assure ainsi qu’aucune attestation de classification ne sera émise dans un secteur où la municipalité interdit l’hébergement touristique.

Accès à une route

En vertu de la Loi sur la voirie, une personne qui veut utiliser un terrain qui nécessite un accès à une route doit, avant de construire cet accès, obtenir l'autorisation du ministre responsable des Transports. Lorsque le ministre autorise la construction d'un accès, il en détermine l'emplacement et les exigences de construction.

Autorisation et attestation environnementales

La Loi sur la qualité de l’environnement et ses règlements prévoient les situations où une autorisation du ministre responsable de l’Environnement est requise. En général, les projets susceptibles d’entraîner un rejet de contaminants dans l’environnement ou une modification de la qualité de l’environnement sont soumis à une autorisation préalable. La Loi assujettit notamment les activités suivantes :

  • la construction d’un établissement industriel ;
  • l’utilisation d’un procédé industriel ;
  • tout prélèvement d’eau ;
  • l’établissement et l’exploitation d’une installation d’élimination de matières résiduelles ;
  • la gestion de matières dangereuses, dans la mesure prévue par la Loi.

Notons que le régime d’autorisation environnementale a été modifié dans le cadre de la Loi modifiant la Loi sur la qualité de l’environnement afin de moderniser le régime d’autorisation environnementale et modifiant d’autres dispositions législatives notamment pour réformer la gouvernance du Fonds vert (2017, c. 4), dont la majorité des dispositions sont entrées en vigueur en mars 2018. Il est possible de consulter le site Web du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques à ce sujet.

Autorisation en milieux humides et hydriques

En plus des dispositions susmentionnées, afin d’éviter les pertes de milieux humides et hydriques, une autorisation du ministre est requise pour tous travaux, constructions, ouvrages ou activités en milieux humides (étangs, marais, marécages, tourbières) et hydriques (lacs et cours d'eau, les rives, le littoral et les plaines inondables). De plus, la délivrance de l’autorisation est subordonnée au paiement d’une contribution financière pour compenser l’atteinte aux milieux visés. Le montant de la contribution est calculé conformément au Règlement sur la compensation pour l’atteinte aux milieux humides et hydriques. Le règlement prévoit également, dans certaines situations, des exemptions à l’obligation de compenser ou la possibilité de remplacer la contribution financière par l’exécution de travaux visant la restauration ou la création de milieux humides ou hydriques.

Autorisation préalable des interventions sur les rives et le littoral ou dans les plaines inondables

En vertu de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables, les autorités municipales, dans la mesure de leur compétence, doivent exiger un permis de construction ou une autorisation pour toutes les constructions, tous les ouvrages et tous les travaux qui sont susceptibles :

  • de détruire ou de modifier la couverture végétale des rives, de porter le sol à nu ou d'en affecter la stabilité ou encore d'empiéter sur le littoral;
  • de modifier le régime hydrique, de nuire à la libre circulation des eaux en période de crue, de perturber les habitats fauniques ou floristiques ou de mettre en péril la sécurité des personnes et des biens.

Terrains contaminés et plan de réhabilitation

Dans certains cas, le terrain visé par la demande de permis de construction ou de permis de lotissement est inscrit sur la liste des terrains contaminés, constituée par la municipalité en application de l'article 31.68 de la Loi sur la qualité de l'environnement. Ce terrain peut faire l'objet d'un plan de réhabilitation approuvé par le ministre du Développement durable, de l'Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de cette loi. Dans ce cas, le permis ne peut être délivré que si la demande est accompagnée d'une attestation d'un expert visé à l'article 31.65 de la loi précitée établissant que le projet pour lequel le permis est demandé est compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation mentionné ci-dessus.

De même, nul ne peut établir un aqueduc, une prise d'eau d'alimentation, des appareils pour la purification de l'eau, ni procéder à l'exécution de travaux d'égout ou à l'installation de dispositifs pour le traitement des eaux usées avant d'en avoir soumis les plans et devis au ministre et d'avoir obtenu son autorisation.

Si le projet affecte un milieu humide ou hydrique, le ministre du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques peut exiger du demandeur des mesures de compensation visant notamment la restauration, la protection ou la valorisation d’un milieu humide, hydrique ou terrestre. Une mesure de compensation ne donne lieu à aucune indemnité. La mesure de compensation doit faire l’objet d’un engagement écrit du demandeur et elle est réputée faire partie des conditions de l’autorisation ou du certificat d’autorisation.

Règles particulières

Certaines chartes contiennent des pouvoirs particuliers, notamment en matière de garanties financières, de cautionnement et de pouvoir suspensif. Voir à ce sujet les pouvoirs particuliers de la Charte de la Ville de Québec

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Références

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