Guide La prise de décision en urbanisme

Règlement de lotissement

Par son règlement de lotissement, une municipalité peut définir les normes relatives au découpage des lots et à l’aménagement des voies de circulation, régir ou prohiber les opérations cadastrales et exiger des conditions à respecter pour l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale.

Utilité

Le règlement de lotissement permet au conseil municipal :

  • de contrôler le découpage des lots sur son territoire ;
  • de restreindre le lotissement dans certains secteurs ;
  • de régir les voies de circulation.

Une opération de lotissement consiste à diviser un terrain en lots distincts, généralement afin qu’ils puissent être vendus séparément. Le lotissement est habituellement la première étape dans le processus de développement d'un territoire avant que celui-ci ne soit construit, utilisé ou même protégé.

Le règlement de lotissement, conjointement avec l’obligation d’obtenir un permis de lotissement préalablement à toute opération cadastrale, permet d’empêcher les propriétaires fonciers de morceler leur terrain, d’ouvrir des rues et de vendre des lots sans égard aux objectifs d’aménagement de la municipalité. 

Le règlement de lotissement permet de traduire en termes réglementaires, et de rendre opposables aux personnes qui demandent un permis de lotissement, des préoccupations qui ont pour but de structurer et d'organiser le territoire. Parmi ces préoccupations, il y a celles qui sont relatives :

  • au milieu naturel :
    • topographie, nature du sol, rives et littoraux des cours d'eau et des lacs, espaces verts, drainage du sol, etc.;
  • au milieu bâti :
    • utilisation du sol et densité d'occupation, ouvrages publics, équipements et infrastructures (voies de circulation, aqueduc, égout, énergie, communications, parcs et terrains de jeux, etc.;
  • à un aménagement intégré de qualité :
    • accès ou raccordement aux réseaux d'équipements et d'infrastructures; articulation (dimensions des lots, formes du lotissement) avec les éléments naturels et bâtis de même qu'avec les usages, densités et tracés de rue prévus dans le plan d'urbanisme ou par le règlement de zonage; induction d'un caractère au secteur, etc.;
  • à la sécurité publique :
    • contraintes naturelles, contraintes de nature anthropique, hiérarchie et interconnexion des réseaux de circulation ou de services publics, facilité de déplacement dans les rues et à leurs intersections, etc.;
  • à la capacité de payer :
    • cession des rues; cession des terrains ou versement d'un montant pour l'aménagement de parcs, de terrains de jeu ou d'espaces naturels; partage des coûts des infrastructures et des équipements prévus.

Les normes prévues au règlement de lotissement peuvent avoir une influence déterminante sur l’aménagement, l’efficacité des différents modes de déplacement et les coûts associés au développement. Ainsi, bien que les opérations de lotissement précèdent les projets de développement, il importe que le règlement de lotissement soit cohérent avec les normes d’aménagement prévues au règlement de zonage.  

En effet, même si la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme ne reconnaît pas un droit à la construction sur la base d'un lotissement accordé, les modalités de découpage des lots ont une incidence sur l’aménagement futur d’un secteur, notamment sur les conditions d’implantation des constructions. Au moment de la construction ou de l'aménagement d'un secteur, il est difficile pour une municipalité d'obtenir un nouveau découpage lorsque les lots sont déjà délimités, déposés aux archives du cadastre puis aliénés. Il devient alors indispensable de gérer pleinement et entièrement les opérations cadastrales.

Ainsi, le règlement de lotissement est notamment utilisé pour :

  • prévoir un tracé des rues qui permet une orientation des lots favorisant un ensoleillement maximal, la mise en valeur de perspectives visuelles d’intérêt ou le drainage naturel des eaux de pluie;
  • exiger une superficie minimale pour les lots non desservis par les réseaux d’aqueduc et d’égouts, à des fins de protection de l’environnement;
  • assurer que les dimensions des lots, notamment dans les zones de fortes pentes, permettent d’accueillir les usages qui y sont autorisés par le règlement de zonage;
  • assurer la préservation d’espaces verts lors d’opérations de lotissement d’ensemble;
  • contrôler la hiérarchie et l’interconnexion des réseaux de circulation;
  • prohiber l’ouverture de nouvelles rues publiques ou privées, de manière à contrôler le développement immobilier;
  • régir le lotissement et le tracé des voies de circulation de manière à optimiser les déplacements, notamment l’utilisation du transport en commun. Par exemple, les lotissements résidentiels sont souvent conçus autour de rues internes en forme de culs-de-sac et ont un accès restreint aux artères avoisinantes. Comme le réseau de transport en commun utilise principalement les grandes artères, les usagers doivent marcher de longues distances pour se rendre aux arrêts d'autobus;
  • assurer que le développement de nouveaux secteurs est cohérent avec la capacité des réseaux d’équipements et d’infrastructures publics, et avec les objectifs urbanistiques de la municipalité;
  • exiger la cession, à la municipalité, des voies de circulation destinées à devenir publiques lors de nouveaux développements;
  • prohiber le lotissement dans certains secteurs à des fins de protection de l’environnement ou de sécurité publique.

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Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent à l'article 115 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Les  pouvoirs habilitants en matière de lotissement  permettent notamment aux municipalités de régir et de prohiber les opérations cadastrales.  La LAU définit une opération cadastrale comme « une modification cadastrale prévue au premier alinéa de l'article 3043 du Code civil du Québec », lequel couvre les opérations suivantes : la modification  par subdivision ou autrement du plan d’un lot, le numérotage d’un lot, l’annulation ou le remplacement de la numérotation d’un lot et l’obtention d’une nouvelle numérotation. Le Code civil prévoit également que morcellement d’un lot oblige à l’immatriculation simultanée des parties qui résultent de ce morcellement.

Éléments de contenu

Les dispositions du règlement de lotissement peuvent porter sur les objets suivants :

  • La superficie et les dimensions des lots. Le règlement de lotissement peut spécifier, par zone et par catégorie de constructions ou d’usages définies au règlement de zonage Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre, des normes relatives à la superficie et aux dimensions des lots. Pour une catégorie de constructions ou d’usages donnée, les normes doivent être identiques partout à l’intérieur d’une zone.
    Le règlement de lotissement peut également prescrire la superficie minimale et les dimensions minimales des lots compte tenu de la nature du sol, de la proximité d’un ouvrage public, de l’existence ou de l’absence d’installations septiques ou d’un service d’aqueduc ou d’égout sanitaire. Dans ce cas, si les normes minimales peuvent varier selon l'une ou l'autre des situations couvertes et ce, indépendamment des zones, pour des situations identiques, elles doivent être uniformes sur l'ensemble du territoire.

    Par exemple, compte tenu qu'une rue publique est considérée comme un ouvrage public, une municipalité pourrait moduler les règles concernant la superficie minimale et les dimensions minimales des lots en fonction de la classification du réseau routier, c'est-à-dire prévoir des règles différentes selon le type de route (en se basant, par exemple, sur la classification fonctionnelle du ministère des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des transports).
  • Le contrôle du lotissement dans certains secteurs. Une municipalité peut régir ou prohiber les opérations cadastrales compte tenu de la topographie du terrain, de la présence de contraintes naturelles Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre relatives à la sécurité publique ou à la protection de l’environnement ou de la proximité d'une contrainte anthropique Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre relative à la sécurité publique, à la santé publique ou au bien-être général.
    Le règlement de lotissement peut, pour ces dispositions, faire varier les prohibitions et les règles selon toutes parties du territoire, toutes catégories d’opérations cadastrales, toutes catégories d’immeubles et d’activités ou tout autre facteur justifiant une telle prohibition ou réglementation. Par exemple, afin de permettre la détermination du territoire où s'applique une prohibition ou une règle à proximité d'une source de contraintes, le règlement peut faire appel à la mesure du degré des effets nocifs ou indésirables produits par la source.
  • Les lots dérogatoires protégés par droits acquis Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre. Le règlement de lotissement peut définir les conditions permettant l'agrandissement ou la modification des limites des lots dérogatoires sans que ceux-ci perdent leurs droits acquis. Les conditions peuvent varier selon les cas prévus par le règlement.
  • L'identification du caractère public ou privé des voies de circulation. L’article 1 de la LAU définit les voies de circulation comme « tout endroit ou structure affecté à la circulation des véhicules et des piétons comme une route, rue ou ruelle, un trottoir, un sentier pour piétons, une piste cyclable, un sentier de motoneige, un sentier de randonnée, une place publique ou une aire publique de stationnement ».

    Le conseil peut obliger les propriétaires de rues, ruelles et sentiers de piétons à indiquer leur caractère de voie privée et ce, de la manière stipulée par le conseil municipal. Par exemple, la municipalité peut exiger l’installation d’une pancarte indiquant que la rue est privée.
  • Le tracé des rues et ruelles. Le règlement de lotissement peut, en fonction de la topographie des lieux et de l’usage auquel elles sont destinées, prescrire la manière dont les rues et ruelles, tant publiques que privées, doivent être tracées,  leur largeur, ainsi que la distance qui doit être conservée entre elles. Une municipalité peut ainsi prescrire la pente des rues.
    Par ailleurs, le règlement de lotissement peut prohiber toute opération cadastrale ou catégorie d’opérations cadastrales relatives aux rues, ruelles, sentiers de piétons ou places publiques qui ne concorde pas avec les normes de dimension qu’il prévoit et le tracé projeté des voies de circulation prévues au plan d’urbanisme. 
    Lorsqu’un règlement de lotissement ne prévoit pas de normes relatives à l’emplacement des rues, le promoteur peut les tracer lui-même.
  • Les conditions relatives à l’approbation d’un plan relatif à une opération cadastrale. Une municipalité peut établir certaines conditions préalables à l’approbation, par un officier désigné à cette fin, de tout plan relatif à une opération cadastrale :
    • que le propriétaire s'engage à céder gratuitement l'assiette des voies de circulation ou une catégorie de celles-ci indiquées sur le plan et destinées à devenir publiques;
    • que soient indiquées, sur un plan annexé montrant les lots en faisant l'objet, les servitudes existantes ou requises pour le passage d'installations de transport d'énergie et de transmission des communications;
    • la présentation d'un projet de morcellement de terrain portant sur un territoire plus large que le terrain visé par le plan et appartenant à celui qui demande l'approbation;
    • que le propriétaire paie les taxes municipales qui sont exigibles et impayées relativement aux immeubles compris dans le plan.
    • la cession d'un terrain ou le versement d'un montant, ou une combinaison des deux, comme contribution pour fins de parcs Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre, de terrains de jeux ou d'espaces naturels.

Un règlement de lotissement peut par ailleurs prescrire toute autre mesure complémentaire visant à régir la division du sol et les dimensions et normes d’aménagement des voies de circulation publiques et privées. Ce pouvoir général complémentaire permet à une municipalité de prévoir des normes pour des situations et des objets qui ne sont pas explicitement encadrés par les pouvoirs spécifiques en matière de lotissement. Il importe toutefois que les mesures adoptées en vertu de ce pouvoir général ne soient pas incompatibles avec les dispositions prévues à l’article 115 de la LAU.

Voici quelques exemples qui illustrent comment le pouvoir complémentaire de lotissement pourrait être employé. Une municipalité pourrait :

  • prévoir l’aménagement de dispositifs de gestion durable des eaux de pluie ou de bandes de protection végétalisées en bordure des voies de circulation;
  • prévoir, dans certaines zones, une superficie maximale des lots à l’intérieur d’une distance donnée d’un pôle structurant de transport en commun;
  • prévoir des normes d’aménagement relatives aux trottoirs, aux sentiers de piétons, aux pistes cyclables et aux places publiques;
  • prescrire le tracé des rues de manière à éviter les milieux sensibles délimités au plan d’urbanisme;
  • interdire l’ouverture de rues à l’extérieur du périmètre urbain;
  • régir l’orientation des lots et l’organisation des ilots.

Autres exigences relatives à l’émission d’un permis de lotissement

Par ailleurs, une municipalité peut assujettir par règlement la délivrance d'un permis de lotissement à :

Normes courantes

Certaines normes de lotissement se trouvent dans la majorité des règlements.

De façon générale, les lots doivent être orientés de manière à recevoir un maximum d'ensoleillement, à préserver les patrons de drainage naturel, à éviter les contraintes naturelles ou celles de nature anthropique, à composer avec la présence d'un lac ou d'un cours d'eau. En terrain vallonné ou montagneux, il est préférable d'orienter le tracé des rues pour suivre parallèlement ou longitudinalement les courbes de niveau, de limiter la pente des rues et de prévoir des superficies de lots suffisantes pour permettre les constructions. Le regroupement des lots en grappes, l'alignement des rues ou des lots vers des perspectives visuelles naturelles (relief montagneux, boisé exceptionnel, etc.) ou bâties (monument, complexe architectural significatif, etc.), la prévision d'espaces à des fins naturelles, de parcs ou de réseaux piétonniers, la conservation des arbres existants, etc., contribuent à l'émergence d'une certaine originalité.

Lors de la réalisation d'un lotissement isolé (un ou quelques terrains à bâtir), les incidences sur l'organisation et la structuration du territoire sont négligeables et le règlement de lotissement permet d'assurer que le nouveau terrain tient compte des dimensions exigées selon les densités et les usages prévus et selon les impératifs de salubrité du milieu. Si un secteur de contraintes était en cause ou si la capacité d'un équipement ou d'une infrastructure risquait d'être dépassée, le règlement pourrait être plus exigeant.

Lors de la réalisation d'un lotissement d'ensemble (plusieurs terrains à bâtir), les incidences sur l'organisation et la structuration du territoire sont plus grandes. Le projet pourrait entraîner le dépassement de la capacité des réseaux de transport ou de services publics, des parcs, des terrains de jeux et des espaces naturels ou la mise en place de nouveaux réseaux ou équipements. Le règlement de lotissement permettrait alors à la municipalité de composer avec ces frais de développement de même qu'avec l'intégration du lotissement aux éléments naturels et bâtis du territoire et des infrastructures de transport tout en poursuivant des objectifs relatifs à une saine gestion municipale.

Modification et remplacement du règlement de lotissement

Tout projet de modification ou de remplacement du règlement de lotissement doit faire l’objet d’une consultation publique Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre. Le règlement  doit aussi être soumis à la municipalité régionale de comté (MRC) pour approbation de la conformité au schéma d’aménagement et de développement.

Lorsqu'ils sont modifiés, certains des objets du règlement de lotissement Ouverture d'un document PDF dans une nouvelle fenêtre (83 Ko) sont susceptibles d'approbation par les personnes habilitées à voter. Toutefois, les modifications au règlement de lotissement visant à permettre la réalisation d’un projet d’équipement collectif de propriété publique, relatif au secteur de la santé, de l’éducation, de la culture ou des sports et des loisirs ou un projet d’habitation destinée à des personnes ayant besoin d’aide, de protection, de soins ou d’hébergement ne sont pas susceptibles d’approbation référendaire.

De plus, lorsqu’une municipalité adopte une politique de participation publique Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre conforme au Règlement sur la participation publique en matière d’aménagement et d’urbanisme, aucun règlement d’urbanisme n’est susceptible d’approbation référendaire.

Lorsqu’elle révise son plan d’urbanisme, une municipalité peut procéder au remplacement de son règlement de lotissement (et de son règlement de zonage). Le projet de règlement de remplacement fait alors l’objet d’une approbation en bloc par toutes les personnes habiles à voter de la municipalité.

La municipalité doit adopter son règlement de remplacement le même jour qu’elle adopte le règlement de révision du plan d’urbanisme. Afin de faciliter la gestion du processus de remplacement, une municipalité peut réadopter, sans modification, un règlement qui a reçu l’approbation des personnes habiles à voter.

Une municipalité exerçant certaines compétences de MRC qui a en vigueur un « schéma-plan » peut, lorsqu’elle révise celui-ci, procéder au remplacement de son règlement de lotissement (et de son règlement de zonage).

Références

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