Guide La prise de décision en urbanisme

Démolition d'immeubles

Une municipalité peut s'assurer du contrôle de la démolition de tout immeuble.

Utilité

Une municipalité peut vouloir s'assurer du contrôle de la démolition des immeubles :

  • dans un contexte de rareté des logements à louer;
  • pour protéger un bâtiment pouvant constituer un bien culturel ou représenter une valeur patrimoniale;
  • en vue d'encadrer et d'ordonner la réutilisation du sol dégagé.

Caractéristiques

Dans ce domaine, les principaux pouvoirs habilitants se trouvent dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (art. 148.0.1 à 148.0.26) et la Loi sur le patrimoine culturel.

Règlement concernant la démolition d’immeubles

Une municipalité peut, par règlement :

  1. Interdire la démolition d'un immeuble, à moins que le propriétaire n'ait au préalable obtenu un certificat d’autorisation à cet effet du comité de démolition qui a pour fonction de décider des demandes de permis de démolition (en vertu de l’article 148.0.3). Une municipalité peut établir les catégories d’immeubles qui seront soumises à l’examen du comité de démolition et celles qui ne le seront pas.
  2. Prescrire la procédure de demande d’autorisation.
  3. Prévoir que l'avis public de la demande d’autorisation de démolition (en vertu de l’article 148.0.5) n'est pas requis. Le règlement peut prévoir les catégories d’immeubles pour lesquelles un avis public sera requis.
  4. Exiger que, si des conditions sont imposées (en vertu de l’article 148.0.12), le propriétaire fournisse à la municipalité, préalablement à la délivrance d'un certificat d'autorisation, une garantie monétaire pour assurer le respect de ces conditions. Une municipalité peut exiger une garantie monétaire qu’il y ait production ou non d’un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé.

Constitution du comité de démolition

Une municipalité locale qui a adopté un règlement interdisant la démolition doit constituer un comité ayant pour fonction de décider des demandes de permis de démolition et d'exercer tout autre pouvoir que lui confère la loi.

Ce comité est formé de trois membres du conseil, désignés pour un an par le conseil. Leur mandat est renouvelable.

Un membre du conseil qui cesse d'être membre du comité avant la fin de son mandat, qui est empêché d'agir ou qui a un intérêt personnel direct ou indirect dans une affaire dont est saisi le comité est remplacé par un autre membre du conseil désigné par le conseil pour la durée non expirée de son mandat, pour la durée de son empêchement ou encore pour la durée de l'audition de l'affaire dans laquelle il a un intérêt, selon le cas.

Dans le cas de la Ville de Montréal, c'est le comité consultatif d'urbanisme de chaque arrondissement qui exerce les pouvoirs du comité de démolition. Le comité tient des séances publiques à cette fin.

Tout intéressé peut, dans les 30 jours suivant la décision du comité, interjeter appel de cette décision devant le conseil.

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Dès que le comité de démolition est saisi d'une demande d’autorisation de démolition, il doit faire afficher, sur l'immeuble visé dans la demande, un avis facilement visible pour les passants. De plus, il doit sans délai faire publier un avis public de la demande, sauf dans les cas prévus par le règlement.

L'avis public indique :

  • que toute personne qui veut s'opposer à la délivrance d'un certificat d’autorisation de démolition doit, dans les 10 jours de la publication de cet avis ou, à défaut, dans les 10 jours qui suivent l'affichage de l'avis sur l'immeuble concerné, faire connaître par écrit son opposition motivée au secrétaire-trésorier de la municipalité.

Il est à noter que le requérant de l’autorisation de démolir doit faire parvenir un avis de la demande à chacun des locataires de l'immeuble concerné.

Programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé

Le règlement régissant la démolition peut prévoir que le propriétaire doive soumettre au comité, pour approbation, un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé préalablement à l'étude de sa demande d’autorisation de démolition. Le règlement peut également exiger la production d’un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé après que le comité ait rendu une décision positive relativement à la demande d’autorisation de démolition, plutôt qu’avant l’étude de cette demande. Dans ce cas, l’autorisation de démolition est conditionnelle à l’approbation du programme par le comité.

Le règlement peut aussi exiger que, si le programme est approuvé, le propriétaire fournisse à la municipalité, avant la délivrance du certificat, une garantie monétaire de l'exécution du programme.

Ce programme ne peut être approuvé que s'il est conforme aux règlements de la municipalité. Pour déterminer cette conformité, le comité doit considérer les règlements en vigueur au moment où le programme lui est soumis (p. ex., Règlement de zonage, Règlement sur les PIIA), sauf dans le cas où la délivrance d'un permis de construction pour le programme proposé est suspendue en raison d'un avis de motion. Lorsque la délivrance des permis est ainsi suspendue, le comité ne peut approuver le programme avant l'expiration de la suspension ou avant l'entrée en vigueur du règlement de modification ayant fait l'objet de l'avis de motion si cette entrée en vigueur est antérieure à l'expiration de la suspension. La décision du comité est alors rendue selon les règlements en vigueur lors de cette décision.

Étude d'une demande par le comité de démolition

Avant de rendre sa décision, le comité de démolition doit considérer les oppositions exprimées. Ses séances sont publiques. Il peut en outre tenir une audition publique s'il l'estime opportun.

Le comité accorde le permis s'il est convaincu de l'opportunité de la démolition compte tenu de l'intérêt public et de l'intérêt des parties.

Avant de se prononcer sur une demande d’autorisation de démolition, le comité doit considérer :

  • l'état de l'immeuble visé dans la demande;
  • la détérioration de l'apparence architecturale, du caractère esthétique ou de la qualité de vie du voisinage;
  • le coût de la restauration;
  • l'utilisation projetée du sol dégagé;
  • tout autre critère pertinent, notamment lorsque l'immeuble comprend un ou plusieurs logements, le préjudice causé aux locataires, les besoins de logements dans les environs et la possibilité de relogement des locataires.

Lorsque le comité de démolition accorde l’autorisation, il peut :

  • imposer toute condition relative à la démolition de l'immeuble ou à la réutilisation du sol dégagé, par exemple fixer le délai dans lequel les travaux de démolition doivent être entrepris et terminés et, pour un motif raisonnable, modifier le délai fixé, pourvu que la demande lui soit faite avant l'expiration de ce délai;
  • déterminer les conditions de relogement d'un locataire lorsque l'immeuble comprend un ou plusieurs logements.

La décision du comité concernant la démolition doit être motivée et transmise sans délai à toute partie en cause par courrier recommandé ou certifié.

Immeuble à caractère locatif

Lorsque l'immeuble visé dans une demande en démolition comprend un ou plusieurs logements, une personne qui désire acquérir et conserver à cet immeuble son caractère locatif résidentiel peut, lors de l'audition de la demande, intervenir pour demander un délai afin d'entreprendre ou de poursuivre des démarches en vue d'acquérir l'immeuble.

Si le comité estime que les circonstances le justifient, il reporte le prononcé de sa décision et accorde à l'intervenant un délai d'au plus deux mois à compter de la date de fin de l'audition pour permettre aux négociations d'aboutir. Le comité ne peut reporter qu'une seule fois le prononcé de sa décision pour ce motif.

Droit d'appel

Tout intéressé peut interjeter appel de cette décision devant le conseil dans les 30 jours suivant la décision du comité de démolition.

Tout membre du conseil, y compris un membre du comité, peut siéger au conseil pour entendre un appel interjeté en vertu de l'alinéa précédent.

Le conseil peut confirmer la décision du comité ou rendre toute décision que le comité aurait dû rendre.

Aucun certificat d’autorisation de démolition ne peut être délivré avant l'expiration du délai de 30 jours qui permet à tout intéressé d'interjeter appel de la décision du comité devant le conseil ni, s'il y a eu appel, avant que le conseil n'ait rendu une décision autorisant la démolition.

Droits et devoirs du locateur

Le locateur qui a obtenu une autorisation de démolition peut évincer un locataire pour démolir un logement.

Toutefois, un locataire ne peut être forcé de quitter son logement avant le plus tardif de ces événements, soit l'expiration du bail ou l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la délivrance du certificat d’autorisation.

Le locateur doit payer au locataire évincé de son logement une indemnité de trois mois de loyer et ses frais de déménagement. Si les dommages et intérêts en réparation du préjudice que le locataire subit s'élèvent à une somme supérieure, il peut s'adresser à la Régie du logement Ouverture d'un site externe dans une nouvelle fenêtre pour en faire fixer le montant.

L'indemnité est payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement, sur présentation des pièces justificatives.

Si les travaux de démolition ne sont pas entrepris avant l'expiration du délai fixé par le comité, l’autorisation de démolition est sans effet. De plus, à cette date, si un locataire continue d'occuper un logement dans l'édifice visé par la démolition, le bail est prolongé de plein droit et le locateur peut, dans le mois, s'adresser à la Régie du logement pour fixer le loyer.

Sanction et recours

Si les travaux de démolition ne sont pas terminés dans le délai fixé, le conseil peut les faire exécuter et en recouvrer les frais du propriétaire. Ces frais constituent une créance prioritaire sur le terrain où était situé l'immeuble, au même titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphev5° de l'article 2651 du Code civil du Québec. Ces frais sont garantis par une hypothèque légale sur le terrain.

Quiconque procède ou fait procéder à la démolition d'un immeuble sans certificat d’autorisation du comité ou à l'encontre des conditions d’autorisation, est passible d'une amende d'au moins 10 000 $ et d'au plus 250 000 $.

De plus, un règlement peut obliger cette personne à reconstituer l'immeuble ainsi démoli. À défaut pour le contrevenant de reconstituer l'immeuble conformément au règlement, le conseil peut faire exécuter les travaux et en recouvrer les frais de ce dernier.

En tout temps pendant l'exécution des travaux de démolition, une personne en autorité sur les lieux doit posséder un exemplaire du certificat. Un fonctionnaire ou un employé de la municipalité, désigné par le conseil, peut pénétrer sur les lieux où s'effectuent ces travaux, à toute heure raisonnable, afin de vérifier si la démolition est conforme à l’autorisation. Sur demande, le fonctionnaire de la municipalité doit s'identifier et exhiber le certificat délivré par la municipalité, attestant sa qualité. Le refus de laisser le fonctionnaire ou l'employé de la municipalité pénétrer sur les lieux ou de lui présenter sur demande l’autorisation rend le contrevenant passible d'une amende n'excédant pas 500 $.

Démolition d'un bien patrimonial

Nul ne peut, sans l’autorisation du conseil de la municipalité démolir tout ou partie d’un immeuble patrimonial cité, le déplacer ou l’utiliser comme adossement à une construction ; il en est de même pour une personne qui voudrait démolir tout ou partie d’un immeuble situé dans un site patrimonial cité le diviser, le subdiviser, le rediviser ou morceler un terrain dans un tel site. Avant de décider d’une demande d’autorisation, le conseil prend l’avis du conseil local du patrimoine (ou du comité consultatif d’urbanisme, le cas échéant).

Toute personne qui pose l’un de ces actes doit se conformer aux conditions que peut déterminer le conseil dans son autorisation. Le conseil doit, sur demande de toute personne à qui une telle autorisation est refusée, lui transmettre un avis motivé de son refus et une copie de l’avis du conseil local du patrimoine.

Salubrité et conditions d'occupation et d'entretien des bâtiments

Une municipalité peut adopter des règlements en matière de salubrité en vertu de la Loi sur les compétences municipales. Elle peut également, par règlement, établir des normes et prescrire des mesures relatives à l'occupation et à l'entretien des bâtiments en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Dans certains cas, elle peut requérir l’inscription sur le registre foncier d’un avis de détérioration. Davantage de détails à ce sujet sont donnés dans la fiche sur la réglementation relative à l’occupation et à l’entretien des bâtiments.

Requête en démolition d'un bâtiment incendié, vétuste ou dangereux

Lorsqu'une construction est dans un état pouvant mettre en danger des personnes ou lorsqu'elle a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion, la Cour supérieure peut, sur requête d'une municipalité ou de tout intéressé, ordonner l'exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou la démolition de la construction s'il n'existe pas d'autre remède.

La mise en demeure est la procédure habituellement utilisée pour signifier au propriétaire son obligation.

Lorsqu'il y a urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser la municipalité à exécuter les travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou à procéder à la démolition sur-le-champ. La municipalité peut en réclamer le coût au propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l'évacuer dans le délai qu'il indique.

Un citoyen qui juge impérative la démolition d'une construction jugée dangereuse peut déposer une plainte auprès de la municipalité.

 

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Références

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