Densité d'occupation du sol

Selon la pratique de l'aménagement et de l'urbanisme, la notion de densité d'occupation du sol permet de circonscrire le rapport entre la superficie des constructions implantées sur un terrain et celle du terrain en tant que tel de manière à harmoniser la densité de construction.

Utilité

Tout comme les grandes affectations, les densités d'occupation du sol constituent une référence fondamentale pour les divers acteurs en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme. La prévision d'une densité (p. ex. nombre d'unités de logement par hectare) s'avère essentielle aux autorités municipales et régionales et aux promoteurs : elle leur permet d'évaluer la rentabilité sociale et économique de projets de développement résidentiel, commercial ou industriel.

La densification de l'occupation du territoire peut favoriser un accroissement de l'utilisation des infrastructures et des équipements publics, une réduction des coûts publics de transports, une amélioration ou une détérioration des conditions de vie d'un milieu.

La densification sert de guide entre autres pour déterminer les infrastructures d'aqueduc et d'égout, les équipements communautaires, les parcs et espaces verts, les largeurs de rues, etc. Par exemple, la densité d'occupation d'un secteur a une influence directe sur le type et l'intensité de desserte par transport en commun. En effet, la densité minimale le long des parcours des secteurs résidentiels nécessaire au support d'un service d'autobus aux demi-heures (circuits à 1 km de distance) est de 17 unités par hectare. De même, la densité minimale des secteurs commerciaux et industriels permettant de supporter un service d'autobus aux heures de pointe est de 20 à 25 emplois par hectare (secteurs de grande superficie).

Les densités d'occupation du sol représentent également une configuration physique du territoire. Elles sont donc susceptibles d'influencer l'image projetée du territoire de la municipalité. En effet, pour un même espace donné, les usages résidentiels de haute densité n'auront pas le même impact sur la forme urbaine que ceux de faible densité : volumétrie de constructions, espaces libres entre les constructions, ligne de fuite du paysage, ensoleillement.

Enfin, les densités d'occupation du sol ont pour rôle de préciser, en termes quantitatifs, les grandes affectations du sol quant à leur nature, à leurs caractéristiques et à l'espace visé. Par exemple, spécifier un critère de 6 à 10 unités de logement par hectare (p. ex. ensemble de résidences unifamiliales isolées sur des terrains de 900 mètres carrés chacun) ou un de 12 à 15 unités (p. ex. ensemble de résidences unifamiliales jumelées sur des terrains de 1 100 mètres carrés chacun) permet de préciser une grande affectation résidentielle de faible densité quant au niveau d'intensité de l'occupation du sol souhaité.

Caractéristiques

Dans ce domaine, les principaux pouvoirs habilitants se trouvent principalement dans la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

La mise en œuvre des densités d'occupation du sol prévues dans le plan métropolitain, dans le schéma d'aménagement et de développement, dans le plan d'urbanisme ou dans un programme particulier d'urbanisme (PPU) passe par l'utilisation de divers instruments d'urbanisme dont les règlements de zonage et de lotissement.

• Le plan métropolitain définit des orientations, objectifs et critères en lien notamment avec les seuils minimaux de densité souhaités selon les caractéristiques du milieu. En appui à ceux-ci , le plan peut délimiter toute partie de territoire, déterminer toute localisation et rendre obligatoire l’inclusion de tout élément qu’il précise dans le document complémentaire à un schéma applicable sur le territoire de la communauté métropolitaine.
• Le schéma d’aménagement et de développement peut déterminer la densité approximative d’occupation pour les différentes parties du territoire.
• Un plan d’urbanisme doit comprendre les grandes affectations du sol et les densités de son occupation.
• Un programme particulier d’urbanisme (PPU) peut comprendre la densité de l’occupation du sol.

À titre d'exemple, si le plan métropolitain permet de faire varier les seuils minimaux de densité selon les caractéristiques de localisation ou les infrastructures et services desservant le milieu visé, au niveau local le règlement de zonage permet à une municipalité de spécifier :

• pour chaque zone, les densités d'occupation du sol;
• pour chaque zone ou secteur de zone, la superficie totale de plancher d'un bâtiment rapport à la superficie totale du lot;
• pour chaque zone, la proportion du terrain qui peut être occupée par une construction ou un usage.

Le règlement de lotissement permet de spécifier, pour chaque zone prévue au règlement de zonage, la superficie et les dimensions des lots ou des terrains par catégorie de constructions ou d'usages.

La densité d'occupation du sol réfère à une répartition d'éléments (structure, construction, logement) ou d'habitants par unité de surface.

En matière d'urbanisme et d'aménagement, les éléments suivants sont habituellement mis en rapport avec une superficie donnée de territoire : la superficie d'un bâtiment au sol, la superficie totale de plancher d'un bâtiment par rapport à la superficie totale du lot, le nombre de logements. Elle s'exprime le plus souvent par une mesure quantitative représentée par une valeur numérique.

Elle peut présenter une valeur minimale, maximale ou minimale et maximale. Une densité de 15 à 25 logements à l'hectare représente une combinaison de densités minimale et maximale. Les valeurs de densité sont approximatives quand elles s'expriment par des moyennes ou encore lorsqu'elles fixent des minima et des maxima ou l'un ou l'autre.

La densité brute correspond au nombre total de logements compris à l'intérieur d'une zone divisée par le nombre d'hectares visés, incluant, dans cette même zone, les rues et tout terrain affecté à un usage public ou institutionnel .

La densité nette correspond plutôt au nombre de logements compris ou prévus sur un hectare de terrain à bâtir affecté spécifiquement à l'habitation, excluant toute rue publique ou privée ainsi que tout terrain affecté à un usage public ou institutionnel.

La qualification qualitative est essentielle pour assurer une certaine cohérence à l'intérieur de la zone relativement aux orientations du schéma d'aménagement et de développement ou du plan d'urbanisme s'appliquant à la densité globale autorisée (unifamiliale, multifamiliale, etc.).

En urbanisme, le concept de « densité d'occupation du sol » renvoie également à un nombre considérable de « rapports quantitatifs », notamment :

• au coefficient d'emprise au sol (CES), c'est-à-dire au rapport souhaité entre la superficie occupée par un bâtiment et celle du terrain entier (il s'exprime en pourcentage);
• au coefficient d'occupation du sol (COS), c'est-à-dire au rapport souhaité entre la superficie totale de plancher d'un bâtiment (avec ou sans le stationnement intérieur, selon le cas) et la superficie totale du terrain;
• à la superficie minimale et aux dimensions minimales des lots.

La notion de « rapport plancher/terrain » (RPT) est un outil important en aménagement du territoire puisqu'il conditionne la nature d'une occupation : résidentielle, commerciale, industrielle, etc.

Références

• Loi sur l'aménagement et l'urbanisme , (chapitre A-19.1), articles 6, paragraphe 2 du premier alinéa (schéma d'aménagement et de développement); 83, paragraphe 2 (plan d'urbanisme); 85, paragraphe 1 (programme particulier d'urbanisme); 113, paragraphe 3, 5 et 6 du deuxième alinéa (zonage); 115, paragraphes 1, 3 et 4 (lotissement).
• Ministère des Affaires municipales, Les composantes du plan d'urbanisme : les grandes affectations du sol et les densités de son occupation, collection « Aménagement et urbanisme », 1987.

Sites d'intérêt

• Études de cas sur la densification résidentielle – Projets réalisés , Société canadienne d’hypothèques et de logement
• Exemples de densité sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Québec 17 juin 2010 
• Compact Cities Policies (site Web anglophone) , OCDE
• La densité en images , Ville de Gatineau