Réserves foncières et programmes d'acquisition d'immeubles au centre-ville

En vertu de ses pouvoirs en matière d'acquisition et de cession de bâtiments et de terrains, la municipalité peut favoriser la réalisation de projets publics et, dans certains cas, de projets privés.

Utilité

Le développement et la mise en valeur des parties du territoire municipal par des promoteurs publics ou privés ne peuvent se faire que lorsque ces derniers disposent des terrains et des bâtiments requis pour la réalisation de leurs projets. Les acquisitions se font normalement par des transactions de gré à gré entre les propriétaires.

Or, dans certains cas, la réticence des propriétaires actuels à se départir de leurs terrains ou bâtiments, ou le prix élevé qu'ils en demandent, peut empêcher la réalisation de projets comportant des avantages pour la collectivité. Dans d'autres cas, le morcellement d'un secteur en plusieurs propriétés, ou le fait qu'elles appartiennent à une corporation publique qui ne peut légalement les utiliser à des fins autres que publiques, peut empêcher leur mise en valeur.

Afin de parer à ces difficultés, trois types de pouvoirs permettent aux municipalités de jouer un rôle d'intermédiaire dans le secteur immobilier afin d'assurer la disponibilité des espaces requis au développement. Dans tous ces cas, il s'agit de pouvoirs d'acquisition et d'aliénation d'immeubles non pas à des fins municipales, mais plutôt à des fins parapubliques ou privées. L'acquisition peut se faire de gré à gré ou, dans certains cas, par expropriation.

En plus d'acquérir des immeubles, la municipalité peut exécuter des travaux de diverses natures afin d'accroître l'intérêt des promoteurs.

Caractéristiques

Dans ce domaine, les pouvoirs habilitants se trouvent dans le Code municipal du Québec, la Loi sur les cités et villes et la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme.

Sauf disposition contraire, l'aliénation de tout bien de toute municipalité doit être réalisée à titre onéreux. La cession à titre gratuit ne peut être fait qu'au profit du gouvernement, de l'une ou de l'un de ses ministres ou organismes, d'une municipalité, d'une communauté métropolitaine, d'une commission scolaire ou d'un organisme à but non lucratif. Sauf disposition contraire, il est interdit à toute municipalité d'acquérir ou de construire un bien principalement aux fins de le louer. Enfin, rappelons qu'une municipalité peut exproprier un immeuble seulement si c'est pour une fin municipale.

Les différents types de pouvoirs d'acquisition et d'aliénation dont les modalités varient sont les suivants :

• le programme d'acquisition d'immeubles du centre-ville ainsi que les acquisitions non prévues par le programme;
• le programme de revitalisation à l'égard d'un secteur qu'une municipalité délimite, à l'intérieur de toute zone identifiée dans le règlement de zonage, dans lequel la majorité des bâtiments ont été construits depuis au moins 20 ans et dont la superficie est composée pour moins de 25 % de terrains non bâtis, en vertu de l'article 85.2 de la LAU;
• les acquisitions aux fins de services sociaux et de santé;
• les acquisitions aux fins de réserves foncières ou d'habitation.

Pour pouvoir adopter un programme d'acquisition d'immeubles au centre-ville, l'adoption d'un programme particulier d'urbanisme (PPU) pour le territoire concerné s'avère une condition préalable au recours à ces pouvoirs d'acquisition et d'aliénation.

Dans ce cas, la municipalité locale peut notamment :

• acquérir un immeuble de gré à gré ou par expropriation;
• détenir et administrer l'immeuble;
• exécuter les travaux d'aménagement, de restauration, de démolition ou de déblaiement requis sur l'immeuble; aliéner ou louer l'immeuble aux fins prévues.

Dans les autres cas, il s'agit plutôt d'interventions ponctuelles et l'adoption d'un programme d'acquisition n'est pas requis. Ainsi, une municipalité locale peut posséder des immeubles à des fins de réserve foncière. Elle peut aussi posséder des immeubles à des fins d'habitation. Elle peut : louer un tel immeuble; l'aménager et y installer des services publics; démolir, transporter ou restaurer une construction qui y est érigée; y ériger une construction. Malgré toute disposition inconciliable, une municipalité locale peut aliéner un tel immeuble à titre gratuit en faveur du gouvernement, de l'une ou de l'un de ses ministres ou organismes, d'une MRC, de son office d'habitation ou d'un autre organisme à but non lucratif de même qu'à l'une des personnes visées par son pouvoir d'acquisition en faveur de certains établissements oeuvrant dans les domaines des services sociaux et de la santé ou d'organismes scolaires ou voués à la garde des enfants.

Toutefois, lorsqu'une municipalité souhaite exercer un contrôle plus important de son développement grâce à la création d'une réserve foncière comprenant des superficies importantes de terrain, une planification de cette intervention s'impose. Le plan d'urbanisme peut constituer un outil important à cet égard (de même que toute étude de cadrage du milieu concerné).

Lorsque les acquisitions se font par expropriation, les modalités prescrites dans la Loi sur l'expropriation doivent être suivies. Il est à noter que l'avis d'expropriation doit comprendre un énoncé précis des fins de l'expropriation, ce qui amène la municipalité à bien circonscrire ses intentions. Cependant, la réserve foncière constitue une fin en soi et suffit généralement en ce sens.

Enfin, rappelons qu'une municipalité possède le pouvoir général de contracter, de s'obliger ou d'obliger les autres envers elle, et ce, dans les limites de ses attributions. Aussi, toute convention (tout contrat de garanties) en résultant peut inclure toutes les exigences de la municipalité (dans les limites de ses pouvoirs) et ce à quoi consent toute entreprise privée, le cas échéant.

Bien patrimonial cité

Une municipalité peut acquérir, de gré à gré ou par expropriation, tout bien ou droit réel nécessaire pour isoler, dégager, assainir ou autrement mettre en valeur un immeuble patrimonial cité situé sur son territoire ou un immeuble situé dans un site patrimonial qu’elle a cité. Une municipalité peut pareillement acquérir, de gré à gré ou par expropriation, un immeuble patrimonial cité situé sur son territoire ou un immeuble situé dans un site patrimonial qu’elle a cité. Une municipalité peut, après avoir pris l’avis du conseil local du patrimoine, céder ou vendre ces biens ou droits sans qu’aucune autorisation ne soit requise.

Références

• Loi sur l'aménagement et l'urbanisme  (chapitre A-19.1) articles 85, 85.0.1, 85.2 et 85.3.
• Code municipal du Québec  (chapitre C-27.1), articles 6.1 à 6.4 (aliénation), 7 (pouvoirs d'acquisition), 14.2 (réserves foncières), 1038 (pouvoir d'acquisition lorsque des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité locale sont mis en vente pour taxes municipales), 1097 (pouvoir d'exproprier).
• Loi sur les cités et villes  (chapitre C- 19), articles 28 (1.0.1 à 1.1) (aliénation), 29 à 29.4 (pouvoir d 'acquisition et réserves foncières); 536 (pouvoir d'acquisition lorsque des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité locale sont mis en vente pour taxes municipales), 570 (pouvoir d'exproprier).
• Loi sur le patrimoine culturel  (chapitre P-9.002) article 145.
• Ministère de la Culture et des Communications (2012). Loi sur le patrimoine culturel, guide pratique destiné aux municipalités , octobre, 90 p.
• Loi sur les services de santé et les services sociaux  (chapitre S-4.2).
• Loi sur les services de santé et les services sociaux pour les autochtones cris  (chapitre S-5);
• Loi sur les services de garde éducatifs à l’enfance  (chapitre S-4.1.1).
• Loi sur l’Université du Québec  (chapitre U-1).
• Groupe de travail sur les aspects juridiques et fiscaux des mesures de protection de certains espaces naturels, rapport final, gouvernement du Québec, 1994.
• Ministère des Affaires municipales et de la Métropole, L'acquisition et la revente d'immeubles au centre-ville de Terrebonne, collection Aménagement et urbanisme, 1989.